> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 房地产市场周度总结（2026年8月） ## 核心内容概述 2026年8月，房地产市场整体呈现企稳走平态势，其中一线城市受传统淡季影响，房价改善斜率放缓，但核心城市的结构性改善逻辑依然存在。北京在8月7日出台优化限购及公积金贷款政策，政策宽松向上海靠拢，旨在提振市场预期和居民购买力。全国房价走势从急跌向缓跌过渡，淡季未出现加速下跌。预计2026年为磨底阶段，2027年才是房价上涨周期。 ## 主要观点 ### 1. 市场表现 - **A股板块**：房地产指数周涨幅2.09%，跑输沪深300指数，相对收益-0.23%。 - **H股板块**：香港内房股和港资房企指数均跑输恒指，周跌幅分别为1.84%和2.00%。 - **个股表现**：京投发展周涨幅16.95%，九龙仓置业周涨幅20.69%。 ### 2. 二手房市场动态 - **挂牌价**： - 深圳环比转正（+0.11%），上海小幅回落（-0.03%），北京、广州延续跌势。 - 一线城市整体挂牌价月环比跌幅0.43%，二线城市和三四线城市跌幅收窄。 - **挂牌量**： - 深圳挂牌量连续八周下降，北京挂牌量周环比转正（+0.83%）。 - 上海挂牌量累计下降12.81%，广州累计下降4.32%。 - **成交量**： - 广州、深圳成交量环比转正，北京、上海成交量持续下降。 - **议价率**： - 上海议价率连续五个月下降，北京、广州月环比转负。 ### 3. 新房市场动态 - **成交情况**：一线城市新房成交分化，上海三连涨，北京、广州、深圳均出现周环比下降。 - **库存及去化**：一线城市新房库存周环比下降0.5%，去化周期维持在13.3个月，库存水平较健康。 ### 4. 房企融资情况 - 上周房地产企业新增债券融资108.7亿元，周环比增长166.4%。 - 绿城房地产发行15亿元中票，票面利率3.10%，期限3年。 ## 关键信息 ### 1. 政策调整 - 北京8月7日出台政策，优化住房限购，非京籍家庭五环内购房社保或个税年限由2年降至1年。 - 提高公积金贷款额度，夫妻双方均缴存的家庭首套/二套贷款额度提升至240/200万元，多子女家庭可上浮至340万元。 - 优化房屋赠与、公积金贷款套数认定及二手房“带押过户”等政策。 ### 2. 市场预期 - 2026年为磨底阶段，2027年为涨价阶段。 - 北京低总价房源有望率先改善，带动成交和价格边际提升。 - 二手房去化周期在6个月左右，库存水平较健康，价格企稳拐点或提前。 ### 3. 投资建议 - **短期**：把握三季度末和四季度末交易性行情的择时窗口。 - **中期**：2027年有望成为地产板块系统性 $\beta$ 重估的起点，板块或成为年度交易主线。 - **长期**：本轮周期底部的投资机会更多体现在 $\alpha$ 而非 $\beta$，$\alpha$ 行情起点可能在2028年。 - **相关标的**： - 头部央国企：华润置地、中国金茂、中国海外发展、招商蛇口。 - 深耕京沪的地方国企：可适度关注其交易性机会。 ## 风险提示 - **逆周期调节政策不及预期**：政策力度和节奏可能不达预期。 - **楼市改善不及预期**：核心城市如上海的改善可能不持续。 - **房企信用风险加剧**：若政策和基本面改善不足，信用风险可能扩散。 ## 投资评级与定义 - **行业评级**：看好（维持），即相对强于市场基准指数收益率5%以上。 - **公司投资评级**： - 买入：相对强于市场基准指数收益率15%以上。 - 增持：相对强于市场基准指数收益率5%～15%。 - 中性：相对于市场基准指数收益率在-5%～+5%之间波动。 - 减持：相对弱于市场基准指数收益率在-5%以下。 - **未评级**：未在研究覆盖范围内，或存在重大不确定性。 ## 总结 2026年8月，房地产市场整体企稳走平，一线城市受淡季影响，成交量和价格有所降温，但核心城市的结构性改善逻辑依然成立。北京政策宽松向上海靠拢，提高公积金贷款额度，有助于低总价房源的改善。全国房价从急跌向缓跌过渡，楼市整体未出现加速下跌。2027年有望成为地产板块系统性 $\beta$ 重估的起点，而长期来看，$\alpha$ 行情可能在2028年出现。相关标的包括头部央国企和深耕京沪的地方国企。风险提示包括政策不及预期、楼市改善不及预期和房企信用风险加剧。