20211004-招银国际-Whole_sector_wins_if_Evergrande_could_survive_4页_688kb

中国房地产行业总结

核心内容

2021年9月，中国主要房地产开发商的销售额出现显著下滑，同比减少38%，远高于8月的19%。尽管9月基数较低（2020年9月增长13%，8月增长30%），但市场情绪迅速恶化，主要受经济放缓、政策收紧以及恒大危机的影响。9月累计销售额同比增速降至5%，远低于前8个月的19%，整体竣工率仅为66%，低于2020年同期的70%。

主要观点

• 政策导向：中国人民银行（PBOC）和中国银行保险监督管理委员会（CBIRC）的会议主要聚焦于防范金融风险，而非刺激房地产行业。因此，短期内政策宽松的预期较弱，需等待10月下旬的国务院常务会议调整政策基调。
• 恒大危机影响：恒大集团的潜在资产处置（如出售物业管理和地产服务业务）可能带来约40亿港元的现金流入，缓解其流动性压力，对整个行业具有积极作用，尤其是有助于遏制由恒大引发的价格战。
• 市场波动预期：在恒大流动性改善之前，市场仍可能面临较大波动，建议长期投资者持有核心资产如华润置地（CR Land）和龙湖集团（Longfor），而**凯德集团（KWG）**则适合高贝塔策略。

关键信息

销售数据表现

• 恒大：9月销售额仅7亿元人民币，同比大幅下降91%，是表现最差的开发商。
• 碧桂园（Country Garden）：9月销售额40亿元人民币，同比下降37%。
• 万科（Vanke）：9月销售额36亿元人民币，同比下降34%。
• 融创中国（Sunac）：9月销售额47亿元人民币，同比下降33%。
• 保利地产（POLY）：9月销售额20亿元人民币，同比下降44%。
• 其他开发商：包括中海地产（COLI）、绿城中国（CR Land）、龙湖集团（Longfor）、**中国金茂（CIFI）**等均出现超过30%的销售额下滑。

政策趋势分析

• 2017年：部分城市放松政策（如河南、苏州）。
• 2018年：20个城市（主要为二三线城市）收紧政策。
• 2019年：政策继续收紧，强调“房住不炒”。
• 2020年：部分城市放松限购政策，5年期LPR下调。
• 2021年：政策趋于中性，部分城市放松户籍政策，但整体仍偏紧。

投资建议

• 推荐股票：华润置地（CR Land）、龙湖集团（Longfor）和凯德集团（KWG）。
• 评级：
  • BUY：华润置地、碧桂园、万科、融创中国、保利地产、中海地产、绿城中国、世茂房地产、敏捷控股、中国奥园、时代地产、中国 SCE、瑞安房地产、旭辉控股。
  • HOLD：龙湖集团。
• 估值与盈利预测：各公司2021年及2022年预测市盈率和市净率均有不同，但整体保持在合理区间。

行业前景

• 整体趋势：短期内房地产行业仍将面临政策收紧和市场调整的压力，但恒大危机的缓解可能带来一定利好。
• 长期策略：建议投资者关注核心资产，把握行业复苏机会。

风险提示

• 投资者需注意房地产行业的政策风险、流动性风险及市场波动风险。
• CMBIS提供的信息仅供参考，不构成个性化投资建议，投资者应自行评估并咨询专业顾问。

公司信息

• 分析师：Jeffrey Zeng & Xiao Xiao
• 联系方式：
  • Jeffrey Zeng: (852) 3916 3727; jeffreyzeng@cmbi.com.hk
  • Xiao Xiao: (852) 3761 8952; xiaoxiao@cmbi.com.hk
• 公司背景：CMBIS为汇丰银行（中国）有限公司的全资子公司，总部位于香港。

其他重要披露

• CMBIS及其关联方在过去12个月内与报告中涉及的发行人存在投资银行业务关系。
• 本报告仅用于CMBIS客户，不得用于其他用途。
• 报告内容可能因市场变化而调整，不构成投资建议。

法律声明

• 报告内容基于公开信息分析，不保证其准确性、完整性或时效性。
• 投资者需自行判断并承担投资风险。
• 本报告不构成任何证券买卖的要约或邀请。