> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 龙湖集团2026上半年业绩点评总结 ## 核心内容 龙湖集团于2026年9月1日发布2026上半年业绩公告，整体表现呈现营收与利润双承压态势，但通过稳健的投资策略与核心业务布局，保持了相对较强的运营能力。 ### 主要财务表现 - **营业收入**：2026年上半年实现398亿元，同比下降32.26%。 - **归母净利润**：19.6亿元，同比下降39.01%。 - **核心归母净利润**：0.64亿元。 - **每股基本EPS**：0.29元/股。 ### 营收与利润承压原因 1. **开发业务结算收入下降**：主要拖累营收表现。 2. **毛利率下滑**：2026年上半年毛利率为11.12%，同比下降1.52个百分点。 3. **其他金融工具公平值变动减少**：从0.89亿元降至0.11亿元。 4. **应占合营企业亏损扩大**：2026年上半年亏损2.11亿元，去年同期为1.28亿元。 5. **销售费用与管理费用率上升**：分别上升0.46pct和0.95pct。 ### 开发销售情况 - **销售面积**：175万方，同比下降33.05%。 - **销售金额**：165.5亿元，同比下降52.73%。 - **销售均价**：9460元/平米，同比下降29.39%。 - **区域分布**：环渤海、西部、长三角、华南、华中销售金额占比分别为32.3%、28.3%、21.7%、12.1%、5.6%。 - **回款率**：并表回款率超过100%。 - **已售未结算销售金额**：838亿元，面积734万方。 ### 拿地策略 - **新增土储**：33.7万方，权益面积100%。 - **拿地楼面价**：4147元/平米。 - **地售比**：0.43。 - **拿地力度**：0.08。 - **区域分布**：环渤海地区占比64.1%，西部地区16.0%，长三角地区19.9%。 - **城市能级**：新增地块均为二线城市。 - **土储总量**：2011万方，权益土储1605万方，权益比例79.81%。 - **土储平均成本**：3633元/平米。 ### 持有物业表现 - **运营业务收入**：73亿元，同比增长4.2%。 - **商业投资业务**：租金收入59.8亿元，占比81.9%。 - **资产管理业务**：收入13.2亿元，占比18.1%。 - **商场运营**：覆盖96座商场，25个城市；营业额441亿元，剔除车辆销售后同比增长16%；日均客流370万人次，同比增长13%；出租率97.4%，维持高位。 - **长租公寓**：租金收入10.6亿元，覆盖北京、上海、广州、深圳等高能级城市；出租率94.9%，其中开业超6个月的项目出租率96.2%。 ### 服务与财务表现 - **服务业务收入**：64亿元，同比增长2.2%。 - **物业服务收入**：56.5亿元，同比增长2.3%；在管面积3.6亿方。 - **智慧营造收入**：6.5亿元，同比增长3.3%。 - **新增代建面积**：696万方；代建销售额112亿元。 - **财务结构优化**： - **有序负债**：1471亿元，较2025年末减少57亿元。 - **资产负债率**：53.8%，净负债率52%。 - **短债占比**：10.8%；外币债务占比10%。 - **现金短债比**：1.57倍；在手现金248.8亿元，其中预售监管资金83.7亿元。 - **融资成本**：平均3.36%，同比下降15bp。 ### 投资建议与预测 - **2026-2028年归母净利润预测**：4.29亿元、9.98亿元、12.00亿元。 - **EPS预测**：0.06元/股、0.14元/股、0.17元/股。 - **PE预测**：90.22X、38.81X、32.29X。 - **维持“推荐”评级**。 ### 风险提示 - 宏观经济不及预期 - 房地产销售不及预期 - 房价大幅下跌 - 资金回流不及预期 - 债务偿还不及预期 - 运营和服务业务不及预期 ## 关键财务指标预测（人民币） | 指标 | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E | |--------------|--------|--------|--------|--------| | 营业收入 | 97,308.63 | 72,764.31 | 67,738.14 | 67,675.18 | | YOY% | -23.66 | -25.22 | -6.91 | -0.09 | | 归母净利润 | 1,021.85 | 429.43 | 998.20 | 1,199.92 | | YOY% | -90.18 | -57.98 | 132.45 | 20.21 | | 毛利率% | 9.70 | 16.80 | 21.17 | 24.91 | | 净利率% | 1.08 | 0.62 | 1.69 | 2.22 | | ROE% | 0.63 | 0.26 | 0.61 | 0.73 | | ROIC% | 0.04 | 0.45 | 0.54 | 0.63 | | 资产负债率% | 60.23 | 56.87 | 53.89 | 52.23 | | 净负债比率% | 52.15 | 49.61 | 41.35 | 35.85 | | 每股收益(元) | 0.14 | 0.06 | 0.14 | 0.17 | | PE | 37.91 | 90.22 | 38.81 | 32.29 | ## 总结 龙湖集团2026上半年业绩表现承压，主要受到行业整体环境及开发业务结算收入下降的影响。公司通过聚焦核心城市拿地、优化财务结构、提升持有物业运营能力，保持了相对稳健的发展态势。尽管利润下滑，但其在商业投资和资产管理方面的表现较为突出，出租率维持高位。公司严控负债规模，优化债务结构，现金流状况良好，具备一定的抗风险能力。未来三年，公司盈利预计逐步回升，财务指标有望改善，维持“推荐”评级。