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房价，也许只是地产投资的“面纱”——来自2013年地产调控的镜鉴

核心内容

本报告分析了中国房地产市场中销售与投资之间的传导机制，以及2016年房地产新政对市场的影响。报告指出，房地产销售回暖对投资的带动作用存在时滞，且不同城市间存在显著差异。此外，报告还探讨了房地产投资回暖难以持续的原因，包括库存压力、人口结构变化、开发商投资意愿波动等。最后，通过对比2013年地产调控的效应，预测2016年房地产市场将面临“量缩价涨”或“量缩价平”的局面，房价真正回落可能要等到2017年以后。

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主要观点

• 房地产投资回暖时滞加长：自2009年以来，房地产销售向投资的传导时滞从3个月延长至10个月，且回升强度减弱。
• 不同城市传导差异显著：一线城市传导时滞较短（约2个月），而三四线城市传导效应不明显，投资回暖困难。
• 库存压力制约投资回暖：商品房待售面积持续增加，库存消化周期较长，制约了投资的持续增长。
• 购房人口面临天花板：城镇化进程放缓，主力购房人口已见顶，未来需求增长有限。
• 房价具有高粘性：房价上涨比销量更难逆转，即使销售下滑，房价仍可能维持高位。
• 政策调控效果有限：2013年“国五条”虽压制了销量，但并未明显影响房价，2016年政策可能产生类似效应。
• 房地产投资增速将放缓：预计2016年房地产投资增速将维持在2%左右，难以恢复到2009年和2012年的高增长水平。
• 中国不会重蹈日本泡沫破灭的覆辙：中国城镇化率尚未见顶，且政府不会轻易收紧政策，房地产泡沫破灭可能性较低。

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关键信息

一、投资回暖已然来迟

• 传导时滞拉长：从2009年至今，销售向投资的传导时滞从3个月延长至10个月。
• 库存累积影响传导：待售面积持续增加，导致开发商投资热情下降。
• 城市间传导差异：
  • 一线城市：平均传导时滞2个月。
  • 二线强市：平均传导时滞3个半月。
  • 二线弱市和三四线城市：传导效应不明显，投资回暖困难。

二、投资回暖难以持续

• 库存去化不均：一线城市库存紧张，三四线城市库存压力大。
• 人口结构制约：主力购房人口已见顶，老龄化加剧，未来需求有限。
• 开发商意愿波动：政策调控影响开发商信心，投资意愿受市场情绪影响较大。
• 投资增速放缓：预计2016年房地产投资增速将维持在2%左右，难以恢复到2009年和2012年的高增长水平。

三、楼市新政影响几何

• 2013年调控效应：
  • 销量迅速回落，但房价持续上涨。
  • 新开工面积增速为正，投资增速坚挺至2014年初。
• 2016年调控预期：
  • 可能出现“量缩价涨”或“量缩价平”的局面。
  • 房价真正回落可能要等到2017年以后。
• 中国与日本的对比：
  • 日本已进入城镇化末期，而中国城镇化率仍有较大提升空间。
  • 政府政策不会像日本那样严厉，房地产泡沫破灭可能性较低。
  • 房价具有“超长周期耐用消费品”的价格特征，需求支撑较强。

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结论

房地产投资回暖虽已出现，但其持续性存疑。政策调控虽能短期压制销量，却难以根本改变房价的高粘性。未来房地产市场可能进入一个“量缩价稳”的阶段，而真正的调整或需等到2017年以后。同时，由于人口结构和库存分布的差异，房地产市场将呈现分化趋势，一线城市仍具吸引力，而三四线城市去库存仍需较长时间。