2022-04-14-克而瑞-_南宁们_楼市利好不断但收效甚微_症结在哪_6页_662kb

南宁楼市政策松绑效果分析

政策松绑措施

• 居民信贷放松

  • 公积金贷款额度提升：首套房最高至80万，二套房至70万。
  • 降低首付比例：二套房首付由40%降至30%。
  • 缩短放款时间：引入担保机构，平均放款时间缩短至15个工作日。

• 契税补贴

  • 补贴比例高，无上限；留邕人才可享100%契税补贴。
  • 受惠人群广泛，不限首套房，且覆盖普通市民。

• 土拍规则调整

  • 减少地块附加条件，增加核心区位供应。
  • 实行“限地价+摇号”机制，降低地价波动预期。

政策效果分析

• 新房市场：
  3月供求规模创近5年同期新低，成交同比下滑47%，价格维持低位，结构性高价区支撑均价但整体下行趋势明显。

• 土地市场：
  土地供应量同比减半，优质地块楼面价较2021年下滑三成，国企主导底价成交成为常态，外来房企逐步退出。

问题症结

1. 库存高企：消化周期长达30个月，房企降价促销加剧供需失衡，购房者观望情绪加重。
2. 居民购买力不足：
   • 城镇居民人均可支配收入低于全国平均水平，房价收入比达9.4。
   • 居民杠杆率高达108%，存贷比低至86%，居民加杠杆空间有限。
3. 需求透支：
   • 2016-2019年房价上涨导致刚需与改善需求提前释放，后继乏力。
   • 青年人才外流严重，2020届毕业生仅25%留南宁，增量需求有限。

类似城市情况

• 昆明、长春、重庆等二三线城市出台类似政策，但市场反馈与南宁类似，效果有限。

未来展望

• 短期：二季度市场预计继续筑底，政策空间有限（已取消“四限”工具）。
• 长期：经济下行与疫情反复进一步削弱居民购房信心，市场复苏受限。

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数据来源: 本文基于克而瑞研究中心报告“南宁们”楼市利好不断但收效甚微，症结在哪？📊