> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # NIFD季报总结：房地产市场及房地产金融运行 ## 核心内容概览 《NIFD季报》聚焦于2026年上半年中国房地产市场及房地产金融的运行状况，对政策调整、市场动态及金融环境进行了系统分析，并对下半年的市场走势和金融趋势进行了展望。报告指出，房地产市场仍处于深度调整后的筑底阶段，但已出现一些积极信号；房地产金融环境保持宽松，但房企融资仍面临较大压力。 --- ## 主要观点 ### 房地产政策 - **“十五五”规划**：明确了房地产高质量发展的顶层设计，提出构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。 - **城市更新**：进入系统化、制度化推进阶段，提出10项主要指标和多项政策举措。 - **住房公积金改革**：修订条例，扩大提取使用范围，拓宽缴存覆盖，提升管理服务效能。 - **优化住房供给**：推动房地产融资协调机制常态化，支持“好房子”建设，控制增量土地供给。 - **激活住房需求**：优化限购政策，推出税费优惠，推动存量房收储，发放购房补贴或贷款贴息。 - **改善市场预期**：通过政策引导和信息管理，稳定市场预期，推动市场平稳健康发展。 ### 房地产市场运行 - **房价走势**：一线城市房价企稳回升，二线城市和三线城市房价仍处下行通道。 - **销售情况**：新建商品住宅销售面积和销售额持续下降，二手房交易活跃，占住房交易总量的50.4%。 - **库存去化**：一线城市库存去化周期已处于合理水平，二、三线城市库存去化压力仍然较大。 - **租金水平**：一、二、三线城市租金价格均小幅回升，租金回报率显著高于当前存款利率和基金收益率。 - **租金资本化率**：二、三线城市租金资本化率小幅下降，表明房价下跌速度快于租金上涨速度，房价泡沫有所缓解。 ### 房地产金融运行 - **个人住房贷款利率**：维持在历史最低水平，首套和二套平均利率分别为3.05%和3.08%。 - **贷款余额**：个人住房贷款余额持续负增长，居民通过提前还贷修复资产负债表。 - **LTV水平**：大部分样本城市居民购房时使用财务杠杆水平小幅上升，但一线城市LTV处于较低水平。 - **贷款放款周期**：全国百城平均放款周期约为四周，信贷投放效率较高。 - **房企融资**：房企融资规模持续收缩，境内信用债发行规模回升，但主要为国有房企，民营房企融资能力未明显改善。 - **房企债务风险**：债务违约风险持续收敛，部分房企通过债务展期、资产处置、债务重组等方式化解风险。 --- ## 关键信息 ### 房地产政策 - **“十五五”规划**：为房地产高质量发展提供制度保障，推动住房制度改革。 - **城市更新**：通过专项规划明确方向，中央预算内投资和超长期特别国债支持达2570亿元。 - **住房公积金**：修订后的条例将贷款审批时限压缩至10个工作日，扩大缴存群体，提高资金使用效率。 ### 房地产市场 - **房价**：70个大中城市新房价格累计下降1.3%，二手房价格累计下降2.1%；一线城市房价率先企稳。 - **销售**：新房销售面积同比下降12.4%，销售额同比下降13.7%；二手房交易网签面积同比增长10.2%。 - **库存**：全国待售住宅面积4.09亿平方米，一线城市库存去化周期为9.9个月，处于合理水平。 - **租金**：租金价格小幅回升，租金回报率显著高于存款利率，二、三线城市租金资本化率下降，房价泡沫有所缓解。 ### 房地产金融 - **个人住房贷款**：余额为36.29万亿元，同比负增长；放款周期约为四周，效率较高。 - **房企融资**：到位资金规模同比下降20.2%，开发贷款余额净减少5100亿元；境内信用债发行规模增长29.4%，但民营房企融资仍受限。 - **债务风险化解**：金科股份、华夏幸福、融创等房企通过司法重整、债务重组等方式化解风险，累计化债规模超1万亿元。 --- ## 下半年展望 ### 政策方向 - **继续优化住房供给**：通过土地供应调控和“好房子”建设支持市场修复。 - **加快基础性制度改革**：如住房公积金、现房销售、全生命周期安全管理制度等。 - **稳定市场预期**：通过政策引导和信息管理，推动市场平稳健康发展。 ### 市场运行 - **房价**：一线城市和部分二线城市房价有望企稳，三、四线城市房价下跌趋势短期内难改。 - **销售**：二手房市场交易活跃度可能回落，新建住房销售受替代效应影响仍处下行阶段。 - **库存**：供给收缩将缓解库存压力，但二、三线城市库存去化周期仍较高。 ### 金融运行 - **个人住房贷款**：利率维持低位，但能否进一步下调取决于LPR调整。 - **房企融资**：融资规模将继续收缩，民营房企融资能力未见明显改善。 - **债务风险**：房企债务重组持续推进，但民营房企融资渠道仍需修复。 --- ## 附件：相关指标说明 1. **租金资本化率**： - 计算公式：租金资本化率 = 每平方米住宅价格 / 每平方米住宅年租金。 - 与租售比关系：租金资本化率 = 1 / (租售比 × 12)。 - 数据来源：贝壳研究院及各城市住房租赁信息网站。 2. **库存去化周期**： - 计算公式：库存去化周期 = 待售商品房数量 / 商品房成交数量。 - 数据处理方式：采用3周移动平均进行平滑处理。 - 数据来源：Wind数据库，最终来源于各城市房地产管理局。 3. **贷款价值比（LTV）**： - 计算公式：LTV = 贷款金额 / 住宅总价。 - 用于衡量住房消费中杠杆使用程度及贷款违约风险。 --- ## 总结 2026年上半年，中国房地产市场和金融体系经历深度调整，政策持续发力，市场逐步修复，但分化趋势明显。房地产金融环境保持宽松，个人住房贷款利率维持历史低位，但房企融资依然面临较大困难。展望下半年，政策将继续优化供给与需求，推动市场平稳发展，但房企融资与债务风险化解仍需时间，市场分化和金融风险将长期存在。