西政资本-佛山市三旧改造政策汇编（西政资本201804版）-2018-486页_19mb

佛山市“三旧”改造政策汇编（西政资本201804版）总结

核心内容

佛山市“三旧”改造是指对旧城镇、旧厂房和旧村居进行改造，旨在通过盘活存量土地、优化产业布局、改善人居环境，推动城市可持续发展、集约节约用地和产业结构调整升级。政策涵盖专项规划、实施办法、财政扶持、土地管理、拆迁补偿、项目认定、改造模式及实施机制等方面，全面指导“三旧”改造的推进。

主要观点

1. “三旧”改造的必要性

   • 土地粗放发展和低效利用制约城市可持续发展。
   • 城市产业需优化升级，实现从“制造基地”向“总部基地”转变。
   • 城乡环境亟需改善，提升宜居性是城市发展的重要目标。
   • “三旧”改造是落实科学发展观、推动城市转型的重要举措。

2. “三旧”改造的目标

   • 近期目标（2009-2012年）：推进“双百计划”，启动1000个改造项目，完成4000万平方米改造面积。
   • 远期目标（2013-2020年）：推进“双五十计划”，启动3000个改造项目，完成12000万平方米改造面积，形成“3+9”特色产业基地。

3. “三旧”改造的范围

   • 包括旧城镇、旧厂房、旧村居，以及因产业调整、城市规划、环保要求、土地整治等需改造的用地。
   • 具体包括：不符合城市规划的工业用地、违法建筑、低效用地、需复耕复绿的区域、列入“万村土地整治”示范工程的村等。

4. “三旧”改造的原则

   • 保障权益，多方共赢：确保土地权利人的合法权益，鼓励社会参与。
   • 统筹规划，有序推进：科学制定规划，强化统筹管控。
   • 集约建设，提升环境：推动“农村进宅、商业进圈、工业进园”，提高土地利用率。
   • 尊重历史，客观公正：妥善解决历史遗留问题，确保改造过程的公平性。

5. “三旧”改造的用地布局

   • 总用地面积为16866万平方米，包括15551万平方米建设用地和1315万平方米非建设用地。
   • 旧城镇、旧厂房、旧村居分别有其特定的用地布局和功能定位。

6. “三旧”改造的用地强度

   • 容积率分区：根据区域特点和用地性质，分为高、中高、中、中低、低容积率区。
   • 建筑高度分区：分为五级高度分布区，从0-10米到>100米，以营造高低错落的城市景观。
   • 空地率分区：根据通风采光需求，分为低、中低、中、中高、高空地率区。
   • 建筑密度分区：分为0-10%、10%-20%、20%-30%、30%-40%、40%-60%五个层级，以优化城市空间结构。

关键信息

• 改造类型：分为新建型、更新型、改建型和整治型，每种类型对应不同的改造目标和开发强度。
• 改造模式：包括政府主导、政府与市场合作、集体主导、集体与市场合作四种模式，分别适用于不同的改造对象。
• 政策支持：
  • 《佛山市“三旧”改造专项规划》为改造提供总体框架。
  • 各区出台了相应的实施细则，如顺德区、禅城区、南海区、高明区、三水区的“三旧”改造项目认定、财政扶持、土地出让、拆迁补偿等政策。
  • 建立“三旧”改造项目库，实施动态管理，做到论证一批、淘汰一批、开工一批、建成一批。
• 财政扶持：设立专项奖励资金，鼓励各区推进“三旧”改造，改善基础设施和公共服务。
• 土地管理：明确土地出让金和租金计收标准，规范土地使用权协议出让和流转。
• 拆迁保障：采用土地储备基金支付拆迁补偿，保障农民权益，推动安置房建设。

重点区域与功能区

• 城镇改造区：集中在禅城区、南海区、顺德区，以商业、办公、居住等功能为主。
• 村庄整治区：主要分布在南海小塘、金沙、沙头，顺德乐从、勒流、杏坛、容桂、伦教、北滘等，以改善农村人居环境、提升土地利用效率为目标。
• 工矿厂企改造区：主要分布在禅城南庄、张槎，南海狮山、丹灶，顺德乐从、杏坛、容桂、伦教、北滘，高明人和及三水西南部，以产业转型升级和集约发展为主。
• 生态环境改造区：主要分布在汾江河流域沿线、南海西樵、里水、小塘，顺德新城、陈村、龙江，三水白垢、西江新城，高明合水及西江沿线等区域，以提升城市生态环境和公共空间为主。
• 都市农业和现代农业综合开发区：主要分布在南海里水和三水乐平，以复耕复绿、发展农业观光、休闲旅游为主。
• 主题文化公园建设区：主要分布在禅城区南庄、祖庙地区、桂城，顺德乐从、容桂等，以文化资源保护和开发为主题，提升城市文化形象。

政策实施机制

• 政策保障机制：包括项目评估、准入门槛、规划条件、拆迁保障等。
• 项目评估：需符合年度实施计划、专项规划、土地利用总体规划、城市总体规划和环保要求。
• 准入门槛：对开发商和改造项目设定准入条件，确保改造项目的质量与效益。
• 规划条件：需编制控制性详细规划和改造方案，明确用地功能、建筑容量、环保要求等。
• 拆迁保障：通过土地储备基金支付补偿，保障农民权益，避免社会矛盾。
• 土地市场完善：政府加强土地储备和资产管理，盘活存量土地，创新土地收购方式。

总结

佛山市“三旧”改造是一项系统性工程，旨在通过政策引导和市场机制，实现土地资源的集约利用、城市功能的优化升级、产业结构的调整升级以及城乡人居环境的改善。政策体系涵盖规划、实施、财政、土地管理、拆迁补偿等多个方面，为“三旧”改造提供了全面指导和支持。各区域根据自身特点，采取不同的改造策略和模式，以推动城市可持续发展和转型升级。