20131015-DBS_Group-Ground_check__Nanjing__Guangzhou__ever-rising_ASPs_18页_784kb
报告摘要
总结：南京与广州房地产市场分析
核心内容
本报告分析了南京与广州房地产市场近期的走势，重点聚焦于房价上涨（ASPs）、政策影响、购房者行为以及主要开发商的市场表现和估值情况。
主要观点
-
房价持续上涨：
- 南京和广州的房价持续上涨，尽管政府实施了价格控制政策，但效果有限。
- 南京的ASP同比上涨22%，高于2012年17%的GDP增长。
- 广州的ASP涨幅更为显著，大多数项目同比上涨超过30%。
- 广州部分开发商通过双合同方式变相提高价格，实际涨幅远超30%。
-
购房者行为变化：
- 由于对房价持续上涨的预期，购房者提前了一至两年购房。
- 28%的受访者计划在未来三个月内购房，为2011年以来的历史最高水平。
- 部分购房者依赖父母的储蓄或借贷，以应对房价上涨带来的压力。
-
政策效果有限：
- 尽管政府希望减少干预，但价格控制政策未能有效遏制房价上涨。
- 政策的不确定性仍是市场的主要风险因素，开发商倾向于加快销售以实现快速回款。
-
市场活跃度：
- 南京和广州的市场总体人气旺盛，尤其在中端市场。
- 多数项目展厅客流量稳定，部分开发商已实现销售目标。
关键信息
- 推荐股票：China Overseas (688 HK)、COGO (81 HK)、Country Garden (2007 HK) 被列为首选。
- 市场预期：本地销售人员普遍认为，房价将在第四季度和2014年继续上涨。
- 开发商策略：开发商普遍采用快速回款策略，以应对政策不确定性和市场变化。
项目详情（南京与广州）
| 开发商 | 项目名称 | 城市 | 单位面积（sm） | 2012年销售额（Rmb m） | 2013年可售资源（Rmb m） | 2013年目标（Rmb m） | 实际预售（Rmb m） | 销售目标达成率 | ASP（Rmb/sm） | ASP同比涨幅 | 土地成本（psm） | 建设成本（psm） | 装修成本（psm） | 毛利率估算 | 展厅客流量（组） |
|--------------|----------------|--------|----------------|------------------------|--------------------------|---------------------|------------------|----------------|----------------|--------------|--------------|----------------|----------------|----------------|-----------|------------------|
| Vanke | The Paradiso | 南京 | 117 | 1,840 | 1,800 | 1,500 | 1,800 | 120% | 16.5K/18.5K | 14% | 3,200 | 3,500 | - | 40% | 5 |
| Shimao | Jun Wang Villa | 南京 | 110-250 | - | 3,400 | 2,800 | 1,100 | 39% | 17K/19K | - | 6,500 | 3,500 | - | 31% | 5 |
| COLI | The Majestic | 南京 | 90-170 | 800 | 1,500 | 1,500 | 1,200 | 80% | 10,000 | 25% | 3,100 | 3,500 | - | 26% | 3 |
| Greentown | Rose Garden | 南京 | >500 | 360 | 900 | 600 | 750 | 80% | 32-40K | 16% | - | - | - | - | 0 |
| Franshion | International Plaza | 南京 | >500 | - | 400 | 200 | 140 | 70% | 48-68K | 10% | - | - | - | - | 0 |
| Guangzhou R&F | Nansha Tangning | 广州 | 85-130 | - | 650 | 300 | - | 0% | 13,000 | - | 3,200 | 3,200 | 1,500 | 29% | 6 |
| Yuexiu | South Le Sand | 广州 | 90-140 | 1,300 | 2,000 | 1,760 | 1,500 | 85% | 12,000 | 50% | 700 | 3,500 | 3,000 | 30% | 15 |
| COLI | Glorious City | 广州 | 90-140 | >1000 | 4,000 | 3,000 | >3000 | >75% | 15,500 | 29% | 4,000 | 3,500 | 2,000 | 31% | 8 |
| Country Garden | Hill Lake Bay | 广州 | 90-140 | 1,100 | 5,000 | 3,500 | 3,500 | 100% | 11,000 | 22% | 2,700 | 3,500 | 1,500 | 28% | 20 |
估值比较
| 公司名称 | 代码 | 15-Oct 价格（HK$） | 市值（HK$bn） | 推荐（Rec） | 12月目标（HK$） | EPS增长率（%） | 13F PE（x） | 14F PE（x） | 平均PE（x） | 2007峰值（x） | 2008低谷（x） | 2008峰值（x） | 2009峰值（x） | 2010峰值（x） | 2011峰值（x） | 2012峰值（x） | 2012低谷（x） | 2007-12平均（x） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| China Overseas* | 688 HK | 24.75 | 202.3 | Buy | 26.12 | 4 | 13 | 10.4 | 9.1 | 10.4 | 9.1 | 10.4 | 10.4 | 13.1 | 10.2 | 16.2 | 25.9 | |
| Country Garden* | 2007 HK | 5.47 | 101.0 | Buy | 5.94 | 12 | 30 | 10.1 | 7.8 | 10.1 | 7.8 | 10.1 | 10.1 | 30.0 | 7.1 | 14.9 | 14.9 | |
| CR Land* | 1109 HK | 23.35 | 136.1 | Buy | 24.49 | (20) | 22 | 16.0 | 13.1 | 16.0 | 13.1 | 16.0 | 16.0 | 21.1 | 15.2 | 17.6 | 21.7 | |
| Evergrande* | 3333 HK | 3.64 | 58.4 | Buy | 4.66 | (1) | (8) | 4.8 | 5.2 | 4.8 | 5.2 | 4.9 | 6.1 | n.a. | n.a. | n.a. | 5.7 | |
| Longfor | 960 HK | 13.20 | 71.8 | NR | n.a. | (4) | 16 | 9.0 | 7.8 | 9.0 | 7.8 | 9.0 | 21.7 | 14.2 | 11.9 | 21.5 | 14.7 | |
| Shimao Property* | 813 HK | 19.50 | 67.7 | Buy | 20.12 | (5) | 30 | 10.0 | 7.7 | 10.0 | 7.7 | 10.0 | 13.3 | 9.7 | 9.5 | 12.3 | 11.0 | |
| China Vanke 'B' | 200002 CH | 14.85 | 163.6 | NR | n.a. | 24 | 22 | 8.3 | 6.8 | 8.3 | 6.8 | 8.3 | 21.1 | 21.2 | 53.9 | 14.0 | 14.1 |
估值趋势
- PE估值：2007年至2012年期间，各公司PE波动较大，部分公司出现显著下跌。
- 平均PE：2012年平均PE为10.8，高于2007年的9.1。
- 市场风险：政策不确定性被视为市场最大风险，但短期内政府可能不会出台更多行政措施。
结论
整体来看，南京与广州的房地产市场持续升温，房价上涨压力显著，政策调控效果有限。购房者行为受到价格预期影响，提前购房趋势明显。开发商普遍采取快速回款策略，以应对市场变化和政策风险。主要开发商如China Overseas、COGO和Country Garden被看好，其估值和市场表现相对稳健。
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