> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 美国养老REITs发展样本解析：Welltower的启示 ## 核心内容 随着全球人口老龄化趋势加剧，养老设施建设与运营需求不断上升。REITs（房地产投资信托基金）因其初期资金投入大、运营过程中可产生稳定的现金流，与养老设施的运营特征较为契合。然而，尽管我国已将养老设施纳入公募REITs底层资产范围，但首只养老REITs仍在探索阶段。相比之下，美国养老REITs经过六十余年的发展，已形成较为成熟的制度体系、资产组织模式和资金循环机制，具有重要的借鉴意义。 本文以美国最大的养老REITs——**Welltower**为例，深入分析其运营模式与核心竞争力，为我国养老REITs的发展提供参考。 ## 主要观点 1. **Welltower的核心竞争力**在于整合客群选择、资产配置、运营商管理、资本循环和数字化能力，形成统一平台，提升整体运营效率。 2. **客群选择与区域布局**：Welltower聚焦于支付能力强、有持续照护需求的中产老年群体，优先布局老龄化程度高、收入水平高、医疗资源丰富且新增供给受限的核心都市圈。 3. **业务结构多元化**：Welltower构建了稳定收益与成长收益相结合的业务结构，主要通过**SHOP模式**（养老住宅经营）推动净运营收入增长，同时保留部分**NNN模式**（三重净租赁）资产以获取稳定现金流。 4. **区域运营商合作**：通过与本地运营商合作，Welltower实现规模化管理，提升营销、采购、人员配置和物业管理的协同效应。 5. **多元化融资体系**：Welltower采用多种融资方式，包括权益融资、长期债务、资产出售、内部现金流和第三方资本，形成可持续的资金循环机制。 6. **数字化能力提升效率**：Welltower通过数据科学平台优化资产筛选、定价和资本配置，同时利用业务运营系统支持项目管理，形成数据驱动的正向循环。 ## 关键信息 - **美国养老REITs发展成熟**：已形成稳定的制度、资产配置和资金循环体系，可供我国借鉴。 - **我国养老REITs发展受阻原因**： - 多数养老机构盈利能力弱，难以满足连续运营和现金流要求； - 以中小型项目为主，资产估值和储备规模不足； - 部分项目存在土地、权属、建筑和消防合规问题； - 专业运营人才短缺，服务标准不统一，管理方式粗放，信息披露不规范。 - **我国养老REITs发展建议**： - **区位选择**：优先布局老龄化高、支付能力强、医疗资源完善的城市； - **资产构建**：根据养老需求分层，构建活力养老、协助生活、失能照护和认知症照护等产品体系； - **运营机制**：对成熟项目采用长期租赁或固定管理费模式，对有潜力项目采用绩效分成机制； - **组织机制**：通过区域性平台整合分散项目，由平台统一提供品牌、财务、培训、采购、营销和信息系统支持。 ## 未来发展方向 未来，商业银行集团可探索成为养老REITs的综合服务枢纽，通过以下方式参与： 1. 构建与养老资产经营周期匹配的多元化融资体系； 2. 与养老运营商共建数智化运营平台； 3. 围绕区域养老资产平台建设产业链金融生态； 4. 持续参与养老REITs的扩募和资金再投资，推动行业持续发展。 ## 总结 Welltower作为美国养老REITs的代表，其成功经验表明，养老REITs的发展需要精准的客群选择、多元的业务结构、区域运营商的合作、多元化的融资体系以及数字化能力的支撑。我国在发展养老REITs过程中，应注重培育持续产生现金流的养老资产，优化区位选择与资产构建，完善运营机制与组织体系，以实现养老REITs的可持续发展。