> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 房地产行业研究报告总结 ## 核心内容概述 本报告由中邮证券研究所发布，分析了当前房地产行业的基本面、市场表现及未来趋势。报告指出，房地产行业在政策调整和模式变革的背景下，短期面临一定压力，但长期来看，信用重构和市场稳定将带来积极影响。分析师高丁卉对行业进行评级为“强于大市”，认为行业整体表现优于市场基准。 --- ## 主要观点 - **行业模式转型**：8月28日标志着房地产行业进入“现房为主、主办银行制、项目公司制”的新模式落地期，将对销售、信贷和资本市场产生深远影响。 - **短期承压**：新模式落地导致房企短期回款与周转后移，ROE与拿地风险偏好承压，弱信用与低线城市房企压力更大。 - **中长期利好**：新模式有助于降低交付风险，改善市场信任与房价稳定，央国企及优质地方国企更易承接行业集中度提升和金融支持。 - **市场表现**：上周A股房地产行业指数上涨2.59%，跑赢沪深300指数2.8个百分点；港股物业服务及管理指数下跌0.29%，跑赢恒生综合指数1.08个百分点。 - **行业排名**：房地产行业在A股申万一级行业中排名第10，港股中物业服务及管理行业排名第5。 --- ## 关键信息 ### 1. 行业基本面跟踪 #### 1.1 新房成交及库存 - **30大中城市新房成交面积**：上周为161.36万方，本年累计5515.9万方，累计同比-6.6%。 - **近四周平均成交面积**：135.99万方，同比-9.3%，环比-2.4%。 - **一线城市**：近四周平均成交面积46.1万方，同比+12.5%，环比+2.8%。 - **二线城市**：近四周平均成交面积64.75万方，同比-14.3%，环比-3.1%。 - **三线城市**：近四周平均成交面积25.14万方，同比-24.8%，环比-8.9%。 - **14城可售面积**：7102.78万方，同比-11.24%，环比-0.29%。 - **去化周期**：14城平均为18.21个月，一线城市为12.36个月。 #### 1.2 二手房成交及挂牌 - **20城二手房成交面积**：上周为206.82万方，本年累计7731.75万方，累计同比+4.4%。 - **近四周平均成交面积**：202.75万方，同比+4.9%，环比+0.1%。 - **全国二手房挂牌量指数**：1.03，环比-1.9%。 - **全国二手房挂牌价指数**：140.92，环比-0.48%。 #### 1.3 土地市场成交 - **住宅类土地**：上周新增供应84宗，成交29宗，供销比为0.35（29/84）；近四周平均成交/供应比为0.56。 - **商服类土地**：上周新增供应60宗，成交38宗，供销比为0.63（38/60）；近四周平均成交/供应比为0.64。 - **楼面均价**： - 住宅类：7445.75元/平方米，溢价率7%，环比-1.38pct。 - 商服类：1930.75元/平方米，溢价率1.39%，环比-0.15pct。 --- ## 行情回顾 - **A股房地产行业**：上周上涨2.59%，跑赢沪深300指数2.8个百分点。 - **港股物业服务及管理指数**：上周下跌0.29%，跑赢恒生综合指数1.08个百分点。 - **行业排名**： - A股房地产行业排名第10。 - 港股物业服务及管理行业排名第5。 --- ## 重点个股表现 - **A股重点房企涨幅前5**：新城控股（+9.6%）、华发股份（+7.36%）、先导基电（+6.91%）。 - **A股重点房企跌幅前5**：未提供具体数据，需参考图表17。 - **港股重点房企涨幅前5**：中国海外宏洋（+9.86%）、中国金茂（+2.95%）、越秀地产（+0%）。 - **港股重点物企涨幅前5**：特发服务（+10.88%）、越秀服务（+9.86%）、万物云（+8.25%）。 --- ## 风险提示 - 政策不及预期 - 行业销售不及预期 - 收储进度不及预期 - 市场情绪极端避险 --- ## 投资评级说明 - **股票评级**： - 买入：预期个股相对基准指数涨幅在20%以上 - 增持：预期个股相对基准指数涨幅在10%与20%之间 - 中性：预期个股相对基准指数涨幅在-10%与10%之间 - 回避：预期个股相对基准指数涨幅在-10%以下 - **行业评级**： - 强于大市：预期行业相对基准指数涨幅在10%以上 - 中性：预期行业相对基准指数涨幅在-10%与10%之间 - 弱于大市：预期行业相对基准指数涨幅在-10%以下 - **可转债评级**： - 推荐：预期可转债相对基准指数涨幅在10%以上 - 谨慎推荐：预期可转债相对基准指数涨幅在5%与10%之间 - 中性：预期可转债相对基准指数涨幅在-5%与5%之间 - 回避：预期可转债相对基准指数涨幅在-5%以下 --- ## 分析师声明与免责声明 - **分析师声明**：分析师承诺与所评价证券无利害关系。 - **免责声明**： - 报告基于公开信息，力求准确但不保证其完整性。 - 报告内容仅供参考，不构成买卖建议。 - 中邮证券对因使用本报告导致的损失不承担责任。 - 报告观点可能随时间变化，不同时期可能发布不同结论。 - 报告内容不得擅自修改、复制或引用，未经授权禁止使用。 --- ## 公司简介 - **中邮证券**：成立于2002年9月，注册资本61.68亿元，由中国邮政集团有限公司绝对控股。 - **业务范围**：证券经纪、自营、投资咨询、资产管理、基金销售、承销保荐、金融产品代理销售等。 - **分支机构**：截至2025年10月，全国设有58家分支机构，包括29家分公司和29家营业部。 - **客户基础**：服务经纪客户超过260万人。 --- ## 中邮证券研究所信息 - **地址**： - 北京：北京市丰台区北甲地路2号院6甲1号 - 深圳：深圳市福田区滨河大道9023号国通大厦二楼 - 上海：上海市虹口区东大名路1080号邮储银行大厦3楼 - **邮箱**：yanjiusuo@cnpsec.com - **邮编**： - 北京：100050 - 深圳：518048 - 上海：200000