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中国房地产市场最新分析与观察

本周报告聚焦中国房地产市场的最新动态，主要观点如下：

1. 市场动态与政策变化

   • 郑州“以旧换新”试点：郑州计划引导政府指定机构（如郑州城发集团）收购旧房，购新发放补贴或贷款，但旧房定价及政府支付能力是主要挑战。
   • 公积金贷款政策松动：北京、广州等多城放宽公积金贷款政策，被视为其他城市跟进信号。
   • 融资支持进展：部分问题房企通过“白名单计划”获得贷款展期支持，显示出融资政策实施的明显进展。

2. 销售数据回顾

   • 全国及主要城市新房销售：4月第一周新房销售同比转了61%，但部分一、二线城市低迷，一季度全国和一二线城市同比降幅仍深达43%和41%。
   • 二手房市场：与新屋销售同步下滑，反映整体市场仍需提振。

3. 重点研究机构推荐

   • 券商偏好优质物业股，如华润万象（CR MixC）、远洋集团（COPH）、世茂服务（Poly Services）、越秀服务（Yuexiu Service）、万物智选（Onewo）、贝壳（BEKE）, 以及零售管理商绿城管理（Greentown Mgmt）。
   • 开发商方面，推荐华润置地（CR Land），其低价土地储备有望提供长期价值。

4. 城市销售趋势：由于4月首周新增三天假期影响，深圳、广州、北京、上海等城市的新房与二手销售环比数据明显表现乏力，需要进一步观察确认销售回暖趋势能否持续。

综上，虽然少数城市政策有所放松，但总体上新房销售仍面临周期性和假期带来的双重压力。随着部分受到支持的企业如华润积极布局土地和现金流优化，地产行业或将呈现结构性回暖逐步恢复。

此报告为摩根士丹利亚洲国际研究部于2024年4月10日发布，关注相关动态。