金融街-2016豪宅趋势专题研究-2017.12-74页_8mb

金融街控股股份有限公司豪宅趋势专题研究总结

核心内容

本报告分析了北京豪宅市场的整体趋势，包括平层、别墅及公寓等不同产品类型的市场表现、客户特征及项目发展趋势。整体来看，北京豪宅市场已全面进入高端化阶段，土地供应稀缺，楼面价持续攀升，客户群体日益年轻化、国际化，并对产品设计、功能性和智能化有更高要求。

主要观点

市场趋势概述

• 土地供应减少：住宅土地供应逐年下降，2016年上半年仅供应7块居住用地，土地稀缺性凸显。
• 全面进入豪宅时代：随着土地成本上升，北京各板块已全面进入豪宅时代，刚需项目基本消失。
• 产品价格持续上涨：平层豪宅单价临界点从7万/m²提升至10万/m²，总价临界点从2000万提升至3500万左右；别墅单价临界点稳定在9万/m²，总价临界点为3000万；公寓豪宅单价临界点从6万/m²提升至8万/m²，总价临界点从300万提升至500万。

豪宅客户趋势

• 客户年轻化与国际化：高净值人群以30-45岁为主，其中海归、新贵阶层、企业中层管理者为重要组成部分。客户注重国际化视野、精神文化标签、圈层归属感。
• 客户特征：
  • 千万资产以上人群平均年龄为38岁，超过半数集中在31-45岁。
  • 男性占7成，43%拥有硕士以上或EMBA学历。
  • 年均出国2.8次，平均每月出差7.5天。
  • 客户注重生活品质、居住舒适度及产品设计。
• 客户行为变化：
  • 更关注功能房、轻奢风格、智能化及个性化。
  • 有较强的收藏意识，重视精神文化与生活美学。
  • 有较强的资金实力，倾向于高品质、高附加值产品。

项目发展趋势

• 定位与产品设计：
  • 强调精装体系、大师一体化设计、产品功能与空间利用。
  • 注重外立面打造、园林设计、物业服务。
• 推广策略：
  • 通过精神气质演绎、地标性建筑及文化氛围塑造，提升项目形象。
  • 强调地段优势、产品特色及客户价值。
• 产品类型：
  • 平层豪宅：面积逐渐缩小，功能齐全，装修品质提升，智能化成为趋势。
  • 别墅豪宅：产品类型多样化，合院比例增加，注重空间利用和设计感。
  • 公寓豪宅：强调舒适度与居住型产品，价格有所回升，总价门槛提高。

关键信息

平层豪宅

• 市场分布：以四环内为主，四环内市场已近饱和，未来竞争将外溢至四环外。
• 产品趋势：面积趋小，居室功能性更强，装修品质提升，由极度尊贵奢华向轻奢风格转变，科技智能化成为标配。
• 客户来源：以城市新贵、海归、企业中层管理者为主。
• 典型案例：
  • 龙湖天璞：130-170m²，单价预计9万/m²，强调社区品质和教育配套。
  • 西宸原著：高层100-140m²，叠拼150-396m²，联排489-492m²，单价9-10万/m²，强调独立性与设计感。
  • 使馆壹号院：强调大尺度空间设计，如横厅、南向大落地窗，提升居住舒适度。

别墅豪宅

• 市场分布：以四环外为主，五环成为主战场，四环内无新项目。
• 产品趋势：面积趋小，品质提升，产品精致，空间利用最大化，高赠送成为趋势。
• 客户来源：包括城市改善客户、周边地缘客户、金融街及海淀区域客户。
• 典型案例：
  • 首开琅樾：278-403m²，单价9.6万/m²，强调法式风格及地下室大挑空。
  • 龙湖西宸原著：赠送面积达100%以上，强调灵活空间及生活情趣。
  • 中粮瑞府：合院及别墅产品，强调中式院子及大户型设计。

公寓豪宅

• 市场分布：在售项目较少，多数2017年入市项目规划为豪宅公寓。
• 产品趋势：面积逐渐与居住类产品看齐，装修品质提升，精装修成为标配，产品多样化。
• 客户来源：以外地人或新北京人居多，以自住兼投资需求为主。
• 典型案例：
  • 鲁能钓鱼台美高梅公馆：19-170m²，强调个性化风格及高端品质。

总结

• 北京豪宅市场正经历从“稀缺资源占有”到“精神文化标签融入”的转变。
• 客户群体年轻化、国际化，对产品设计、功能性和智能化有更高要求。
• 土地供应减少，市场进入去库存状态，竞争外溢至四环外。
• 各类产品价格持续上涨，客户对高单价接受度提高。
• 项目发展趋势强调精神气质、设计感、智能化及高赠送率，打造高端、舒适、个性化产品。
• 未来市场将更注重客户圈层、生活方式及价值观的匹配，推动豪宅产品向更高质量、更高附加值方向发展。