> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 上海新房市场变局分析总结 ## 核心内容 2024年起，杭州、上海、深圳、合肥等核心城市陆续取消新房限价政策，仅北京仍保留部分限价措施。二线城市中，天津、厦门等城市也未全面取消限价。限价取消主要体现在两方面：一是取消土地拍卖中的地价限价，即土拍溢价率取消上限；二是取消新房销售价格上限，即房地联动价制度。政策取消后，新房市场迎来显著变化，主要体现在价格、面积及供需结构等方面。 ## 主要观点 ### 1. 新房价格整体上涨，但结构分化明显 - **价格上移**：2024年上海住宅成交楼面价突破3万元/平米，2025年进一步上涨至4.4万元/平米，溢价率升至16%，创2017年以来新高。 - **成交总价上升**：2021年上海700万以上新房成交套数占比仅为22%，2025年已升至48%，其中1000万以上新房占比从12%升至29%。 - **单价分化**：刚需盘单价小幅下降，而豪宅盘单价持续上涨，尤其是4000万元以上豪宅单价2025年较2022年涨幅达39%。 ### 2. 新房面积增加，套均面积扩大 - **面积增长**：2021-2023年新房套均面积在112-114平米之间，2024年增至122平米，2025年进一步升至125平米。 - **大户型占比上升**：120平米以上新房成交套数占比从2021年的26%升至2025年的37%，180平米以上占比从5%升至8%。 - **库存去化周期分化**：300平以上新房去化周期缩短至18个月，而120平以下新房去化周期大幅拉长，显示市场对大户型需求更旺。 ### 3. 产品品质提升与政策影响 - **层高规范**：2025年5月住建部发布《住宅项目规范》，要求新房层高不低于3米，促使开发商优化产品设计，提高得房率，从而提升定价能力。 - **限售政策影响**：上海限售政策自2021年起执行，2026年起将开始解禁，预计会对新房市场形成一定替代效应，影响新房去化。 - **开发商策略调整**：随着土地端政策放宽，开发商更倾向于开发大户型、高附加值产品，以填补市场供应缺口并提高去化率。 ## 关键信息 - **限价取消顺序**：上海先取消地价限价（2024年6月），再逐步取消房价限价（2024年9月）。 - **价格变化趋势**： - 200万元以下新房单价小幅上升。 - 500-600万元新房单价下降约4%。 - 4000万元以上豪宅单价涨幅达39%。 - **面积变化趋势**： - 70㎡以下新房成交占比下降至0.2%。 - 120㎡以上新房成交占比升至37%。 - 180㎡以上新房成交占比升至8%。 - **去化周期**： - 300㎡以上新房去化周期缩短至18个月。 - 120㎡以下新房去化周期大幅拉长，显示刚需市场承压。 ## 风险提示 - **高溢价土地去化风险**：高溢价率获取土地后，若产品未能有效去化，可能影响开发商盈利能力。 - **政策不确定性**：地产行业政策存在不确定性，可能对市场产生影响。 ## 总结 限价取消政策推动了上海新房市场向“无限价时代”迈进，新房价格和面积均呈现上移趋势，市场分化加剧。豪宅盘因稀缺性、核心地段及产品优化而热销，而刚需盘因价格偏高和产品品质待提升，仍面临去化压力。同时，限售政策解禁及层高规范落地，对市场供需结构产生深远影响，需密切关注政策变化及市场反应。