> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 龙湖集团 (00960.HK) 总结 ## 核心内容 龙湖集团在2025年面临较大的业绩压力，但其运营业务表现相对稳定。公司整体营收和净利润均出现显著下滑，主要受结转收入减少、毛利率承压、减值计提增加及合联营收入下降等因素影响。 ## 主要观点 - **业绩表现**： - 2025年营业收入为973.1亿元，同比下降23.7%。 - 归母净利润为10.2亿元，同比下降90.2%。 - 地产开发业务收入705.4亿元，同比下降30.0%。 - 运营及服务业务收入分别为141.9亿元和125.9亿元，分别同比变动+1.6%和-1.3%。 - **销售情况**： - 实现销售面积518.6万平方米，同比下降27.2%。 - 实现销售金额631.6亿元，同比下降37.5%。 - 销售主要集中在一二线城市，占比约90%。 - 销售区域分布为西部（28.9%）、长三角（27.2%）、环渤海（24.1%）、华南（10.8%）、华中（9.0%）。 - **土地储备**： - 全年新增土地储备总建面37.7万平方米，权益面积26.5万平方米，平均权益收购成本为每平方米9272元。 - 截至2025年末，公司土储合计2235万平方米，权益面积1732万平方米，平均成本为每平方米4132元。 - 土储区域分布为环渤海（41.0%）、西部（30.4%）、华中（11.3%）、长三角（10.7%）、华南（6.6%）。 - **债务管理**： - 剔除预收款后的资产负债率为54.7%，净负债率为52.2%。 - 现金短债比为1.14倍，一年内到期债务占比为10.3%。 - 平均借贷年期拉长至12.12年，平均融资成本降至年利率3.51%，展现出较强的债务结构安全性和信用风险控制能力。 - **经营性业务**： - 运营及服务业务收入占比提升，毛利率分别为75.6%和28.3%。 - 商业投资方面，累计运营99座商场，建筑面积1050万平方米，全年租金收入112.1亿元，同比增长4.0%，出租率达96.8%。 - 物业管理方面，龙湖智创生活全年收入112.3亿元，期末在管面积约3.6亿平方米，为公司提供稳定的现金流补充。 ## 关键信息 - **风险提示**： - 结转规模不及预期 - 销售规模不及预期 - 融资能力不及预期 - **投资建议**： - 预计2026年和2027年公司收入分别为845亿元和741亿元，同比分别下降13.2%和12.3%。 - 归母净利润预计分别为2亿元和3亿元，同比分别下降80.9%和41.8%。 - 对应EPS分别为0.03元和0.04元，PE分别为228倍和161倍。 - 维持“优于大市”评级。 - **盈利预测与敏感性分析**： - 基于不同情景（乐观、中性、悲观）分析公司未来两年盈利表现。 - 乐观预测下，2026年和2027年净利润分别为1,471亿元和2,605亿元。 - 中性预测下，2026年和2027年净利润分别为196亿元和277亿元。 - 悲观预测下，2026年和2027年净利润分别为122亿元和203亿元。 ## 财务指标 | 指标 | 2024 | 2025 | 2026E | 2027E | 2028E | |------|------|------|-------|-------|-------| | 营业收入(百万元) | 127,475 | 97,309 | 84,464 | 74,075 | 66,075 | | 净利润(百万元) | 10,401 | 1,022 | 196 | 277 | 772 | | 每股收益(元) | 1.48 | 0.15 | 0.03 | 0.04 | 0.11 | | 市盈率(PE) | 4.3 | 43.6 | 227.8 | 160.6 | 57.7 | | 市净率(PB) | 0.28 | 0.27 | 0.27 | 0.27 | 0.27 | | EV/EBITDA | 39.7 | 140.6 | 91.6 | 96.5 | 85.0 | ## 总结 龙湖集团在2025年面临较大的业绩压力，但其在核心城市聚焦和经营性业务优化方面表现较为稳健。尽管地产开发业务承压，公司通过提升运营及服务业务收入占比，增强了整体盈利的稳定性。在债务管理方面，公司展现出较强的结构安全性和信用风险控制能力，融资成本降低，借贷年期延长。未来两年，公司收入和净利润预计持续下滑，但经营性业务可能成为支撑其现金流的重要来源。投资建议维持“优于大市”评级，但需关注公司结转规模、销售规模和融资能力等潜在风险。