> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 房地产行业 2026 年中期策略总结 ## 核心内容概述 2026 年上半年，房地产行业整体呈现销售和投资承压态势，但磨底迹象初现，市场逐渐修复。随着政策支持和因城施策的推进，二手房市场表现优于新房市场，未来房地产市场将逐渐向高质量发展转型，二手房有望成为主要成交产品类型。头部房企凭借融资成本低和核心区域市占率高，有望实现运营改善和估值修复。 ## 主要观点 - **销售与投资承压**：2026 年前 4 月全国商品房销售面积同比下降 14.60%，房地产开发投资额同比下降 13.70%。 - **去化周期拉长**：截至 2026 年 4 月末，全国商品房待售面积为 7.78 亿方，去化周期约 30.43 个月，库存压力较大。 - **政策支持**：中央及地方政府出台多项政策支持房地产市场，包括降低增值税、优化公积金贷款政策、放松限购等。 - **二手房市场分化**：二手房成交占比有望持续提高，部分城市如上海、深圳、广州等已出台相关政策，推动二手房市场发展。 - **市场修复**：高能级城市政策放松对市场起到刺激作用，销售和投资降幅有望收窄。 ## 关键信息 ### 一、2026年H1：新房销售地产投资均承压 - **二级市场回顾**：房地产指数（SW）上半年波动较大，截至 2026 年 5 月 28 日收盘较 2025 年末下跌 6.28%。 - **政策回顾**：2025 年 12 月中央经济工作会议提出稳定房地产市场，2026 年 2 月起各地陆续出台放松政策。 - **基本面回顾**：库存去化周期拉长，销售同比降幅逐渐收窄，部分房企毛利率有所回升。 ### 二、2026年展望：销售和投资降幅收窄 - **周期展望**：房企积极去库，政策支持有望改善市场预期。 - **销售展望**：预测 2026 年商品房销售面积为 8.22 亿方（-6.74%），销售金额为 7.75 万亿元（-7.65%）。 - **投资展望**：预测 2026 年房地产投资额为 7.17 万亿元（-13.45%），新开工面积为 4.89 亿方（-16.81%）。 ### 三、二手房专题：二手房与新房逐渐分化 - **二手房成交占比**：预计未来二手房成交占比将进一步提高，2026 年 2 月上海二手房成交面积为 686.77 万方，为 2022 年以来新高。 - **市场热度**：沪深二手房成交热度提高，经纪人数量增加，市场逐步回暖。 - **分化加剧**：新房与二手房市场将逐渐分化，二手房将成为主要成交产品类型。 ### 四、投资建议：房地产高质量发展的α机会 - **估值**：部分房企估值较低，存在修复空间。 - **投资建议**：推荐关注华润置地、招商蛇口、保利发展、华润万象生活、滨江集团、新城控股、招商积余、龙湖集团等。 - **重点公司**： - 华润置地：2026 年预计 EPS 为 3.16，PE 为 9.66 - 招商蛇口：2026 年预计 EPS 为 0.14，PE 为 58.86 - 保利发展：2026 年预计 EPS 为 0.14，PE 为 36.93 - 滨江集团：2026 年预计 EPS 为 0.77，PE 为 11.68 ### 五、风险提示 - **宏观经济不及预期**：可能影响房地产市场表现。 - **政策推动不及预期**：政策效果可能不及预期。 - **房价大幅波动**：可能带来市场不确定性。 - **房屋销售不及预期**：可能影响房企现金流。 - **行业竣工不及预期**：可能影响市场信心。 ## 总结 2026 年上半年，房地产行业面临销售和投资承压，但市场开始出现磨底迹象。政策支持和因城施策的推进，有助于改善市场预期，推动市场修复。随着城镇化率和人口结构的变化，二手房市场有望成为主要成交产品类型，与新房市场逐渐分化。头部房企凭借优质资产和较低融资成本，有望实现运营改善和估值修复。投资建议关注华润置地、招商蛇口、保利发展等优质房企，同时注意宏观经济、政策实施效果、房价波动等风险因素。