20260513-国信证券-近期地产数据观察_淡季不淡延续_建议继续增配地产股_9页_933kb

近期地产数据观察总结

核心内容

近期地产数据表明，房地产市场在淡季中表现不俗，二手房和新房市场均出现显著改善，显示出市场可能已进入企稳阶段。分析认为，当前是增配地产股的良好时机。

主要观点

1. 二手房市场表现：

   • 房价月环比跌幅收窄至 $-0.2%$，接近止跌。
   • 上海等城市房价出现温和上涨，表明市场企稳趋势广泛存在。
   • 二手房成交套数同比保持高位，其中一线、二线、三线城市成交套数同比分别为 $+31%$、$+15%$、$+33%$，说明市场活跃度较高。

2. 新房市场表现：

   • 新建商品房销售同比跌幅自4月以来明显收窄。
   • 30城新房成交面积同比 $-8%$，其中部分城市如深圳同比 $+148%$，显示出市场复苏迹象。
   • 4月单月新房成交面积同比首次转正，为2025年10月以来的首次，市场回暖趋势明显。

3. 市场信心与活跃度：

   • 二手房带看活跃度和信心指数保持稳定，甚至高于2025年同期，说明市场信心正在恢复。
   • 二手房信心指数（=上调价格房源数/全部调价房源数）趋势显示房价企稳可能延续。

4. 投资建议：

   • 建议继续增配地产股，因为当前估值水平合理，已充分反映政策和基本面的悲观预期。
   • 优先考虑拿地积极、布局合理、折价充分的优质房企。
   • 推荐个股包括招商蛇口、中国金茂、华润置地、我爱我家、贝壳-W。

关键信息

• 市场趋势：二手房和新房市场均出现持续改善，跌幅收窄，成交量保持高位。
• 城市表现：一线、二线、三线城市均出现不同程度的改善，尤其是一线城市表现更为积极。
• 数据对比：2026年5月二手房成交套数同比 $-1%$，新房成交面积同比 $-11%$，但跌幅较前几个月明显收窄。
• 预期差：市场对地产股配置极低，数据改善带来的预期差可能推动股价上涨。
• 风险提示：政策落地效果不及预期、外部环境变化、房企信用风险事件超预期冲击等。

图表与数据

• 图1：历年18城二手住宅单日成交套数7天移动平均，2026年5月数据达到历史高位。
• 图2：主流城市二手住宅成交套数累计同比，显示2026年5月各城市数据均优于2025年同期。
• 图3：分城市能级二手住宅成交套数累计同比，显示三线城市改善最为明显。
• 图4：核心6城二手房实时成交7天移动平均，显示市场活跃度。
• 图5：北京二手房实时成交7天移动平均，数据稳定。
• 图6：上海二手房实时成交7天移动平均，数据稳定。
• 图7：深圳二手房实时成交7天移动平均，数据稳定。
• 图8：广州二手房实时成交7天移动平均，数据稳定。
• 图9：历年30城新建商品房单日成交面积7天移动平均，2026年数据回升。
• 图10：主流城市新建商品房成交面积累计同比，显示市场改善。
• 图11：分能级新建商品房成交面积累计同比，三线城市改善显著。
• 图12：全国44城二手房均价月环比表现，跌幅持续收窄。
• 图13：四大一线二手房价格月环比，跌幅收窄。
• 图14：全国44城二手房活跃度表现，活跃度维持高位。
• 图15：四大二线二手房信心指数，显示市场信心回升。
• 图16：地产股超额收益与二手房价累计跌幅对比，显示市场预期改善。

结论

综合分析，近期地产数据表明市场正在从下跌趋势转向企稳，二手房和新房成交数据均显示出改善迹象。分析师建议投资者继续增配地产股，尤其是优质房企，以捕捉市场回暖带来的投资机会。同时，需关注政策执行效果和外部环境变化带来的潜在风险。