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星星集團有限公司中期報告總結（2023）

公司概況

星星集團有限公司（股份代號：1560）是一家在香港經營業務的公司，於開曼群島註冊成立。公司主要從事物業發展、物業投資、物業管理、建築及裝修工程、融資、基金投資與管理、葡萄酒業務及媒體製作服務。

核心業務與收益

收益總覽

• 截至2023年6月30日止六個月：總收益約為 160.3百萬港元
• 截至2022年6月30日止六個月：總收益約為 189.0百萬港元
• 較去年同期減少：約 28.7百萬港元

各業務分部表現

項目	2023年6月30日	2022年6月30日
物業發展	118.6百萬港元	149.9百萬港元
物業投資	21.8百萬港元	24.1百萬港元
葡萄酒業務	8.9百萬港元	6.0百萬港元
媒體製作服務	0	0.4百萬港元

收益下降原因

• 物業發展分部收益減少，主要由於竣工項目銷量下降。
• 投資物業公平值變動收益未被確認，導致整體虧損。

關鍵財務指標

• 每股基本虧損：約 4.64港仙
• 每股盈利（去年同期）：約 9.58港仙
• 總權益：約 1,688.3百萬港元
• 流動資產：約 4,314.1百萬港元
• 流動負債：約 3,478.9百萬港元
• 銀行結餘及現金：約 109.0百萬港元

資本結構與債務

• 總資本承擔：約 93.1百萬港元
• 可換股債券：約 91.0百萬港元
• 未償還借貸：約 2,863.7百萬港元
• 資本負債比率：由 156.7% 上升至 169.6%
• 淨債務對權益比率：由 153.4% 上升至 163.2%

資產與負債

• 投資物業總賬面值：約 883.0百萬港元
• 待售物業總賬面值：約 3,946.9百萬港元
• 已質押資產：包括投資物業、待售物業及已抵押銀行存款，總計約 4,043.9百萬港元

重大項目進展

香港項目

• 虹方：銷售及暫時租金收入約 7.5百萬港元
• 雲之端：收益約 111.2百萬港元
• 雨後：已簽訂初步買賣協議 161個單位，其中 28個單位 已交割，預計第三季度完工
• 觀塘地盤項目：重新發展為工業/辦公大樓，預計2024上半年展開工程

韓國首爾項目

• Corner 19：2021年竣工，2022年第三季度出售
• Corner 25：2022年第二季度重新發展，第三季度出售
• Corner 50：2022年第三季度重新發展，第三季度出售
• Big Triangle：2022年第二季度由聯營公司重新發展，2023年第一季度完成設計，預計2026年第一季度完工

董事會與企業管治

• 執行董事：陳文輝、張慧璇
• 非執行董事：徐穎德、嚴國文
• 獨立非執行董事：李仲明、陳華敏、黃偉樑
• 風險控制委員會：由嚴國文擔任主席
• 審核委員會：由陳華敏擔任主席
• 提名委員會：由陳文輝擔任主席
• 薪酬委員會：由陳華敏擔任主席
• 企業管治守則：公司認為其結構與政策足以應對權力集中問題，並符合上市規則要求

董事與主要行政人員權益

• 陳文輝：持有股份 440,710,800，佔總股本 200.58%
• 張慧璇：持有股份 300,000，佔總股本 0.41%
• 其他董事：均未持有公司股份

購股權計劃

• 購股權總數：截至2023年6月30日，尚未行使的購股權約 150,000份
• 購股權失效：已失效購股權約 1,646,000，佔總股本 1.56%
• 購股權行使價：分多個階段，從 0.98港元 至 0.75港元

董事權益與競爭業務

• 非執行董事徐穎德：在競爭業務中擁有權益
• 公司認為此不會影響其業務獨立性

資金與融資

• 主要資金來源：內部現金流、可換股債券及銀行貸款
• 可換股債券：發行 418,000,000港元，由 陳文輝 間接持有
• 銀行貸款：約 2,863.7百萬港元
• 流動資金：約 109.0百萬港元，較上一年度增加

會計政策與準則

• 中期財務報告依循 香港會計準則第34號 及 香港財務報告準則
• 新會計準則：包括 HKAS 1、HKFRS 8、HKFRS 12、HKFRS 17
• 強積金與長服金對沖機制：取消後，公司正在評估新的會計方法

市場與前景

• 香港物業市場：受經濟壓力及利率上漲影響，成交量趨於平穩
• 市場趨勢：高端人才通行證計劃對住宅租賃市場有積極影響
• 前景展望：公司有信心在市場疲軟情況下售出餘下單位，並計劃設立房地產基金以擴大融資

董事會聲明

• 公司管理層認為財務架構穩健，足以應對市場變化及營運需求
• 不建議派發中期股息，截至2023年6月30日止六個月
• 未有任何重大或然負債

結論

星星集團有限公司在2023年上半年面臨收益下降及資本結構調整，但其財務資源充足，並有足夠流動資金支持營運。公司持續進行物業發展及投資，並積極應對市場風險及財務報告準則變動，以確保業務的穩定運作與可持續發展。