20160712-高盛-Hong_Kong_Real_Estate_Look_for_defensive_yields_among_PropCos_as_HREITs_have_become_relatively_more_expensive_19页_1mb
报告摘要
文档总结：香港房地产投资分析
核心内容
本报告主要分析了香港房地产投资公司的估值、股息收益率及市场表现，重点探讨了HREITs（香港房地产信托基金）与其他房地产公司之间的相对表现和投资价值。
主要观点
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HREITs估值已接近五年历史高位
- 自2009年以来，HREITs在低利率环境下表现出色。
- 过去三年，HREITs的平均股息收益率差在270至390 bps之间，目前为350 bps。
- 在我们的牛市估值情景下，HREITs的平均估值上涨空间仅为8.6%，其中Link REIT的上涨空间最大，为14.6%。
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香港房地产公司的股息收益率具有吸引力
- 尽管股息支付率仅为50%，但香港房地产公司的绝对股息收益率（FY16E）约为3.8%，被认为是相对吸引人的投资选择。
- 香港房地产公司表现出较强的防御性，即使租金下跌，其股息仍具有吸引力。
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投资组合中推荐的房地产公司表现
- 推荐的公司包括Cheung Kong Properties (CKP)、Swire Properties、Hongkong Land (HLP)、Hang Lung Properties (HL) 和Shun Tak Properties (SHKP)，这些公司平均提供35%的估值上涨空间。
- 这些公司目前平均股息收益率为3.6%，估值低于NAV（净资产价值）约45%，市净率（PBR）为0.59倍，股息支付率（DPS）超过租金收入的1.4倍。
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市场表现与历史对比
- 在重大金融事件（如亚洲金融危机、俄罗斯LTCM危机、雷曼兄弟破产、英国脱欧等）期间，HREITs的表现通常优于传统房地产公司。
- 自2009年以来，HREITs相对传统房地产公司表现出色。
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未来租金收入增长预期
- 香港房地产公司正在向投资性物业（IP）转型，租金收入占比预计在2020年将超过50%。
- 长期来看，这种趋势可能推动股息支付比例上升，从而提高股息收益率。
关键信息
估值与股息表现
| 公司名称 | 代码 | 评级 | 7月8日价格（HK$） | 12个月目标价（HK$） | 潜在涨幅/跌幅（%） | 前瞻性NAV（HK$） | 估值溢价/折让（%） | BVPS（HK$） | 当前PBR | 12个月P/E（x） | 16E股息收益率（%） | 17E股息收益率（%） | 18E股息收益率（%） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| CKP | 1113.HK | Buy* | 49.25 | 70.00 | 42.1 | 93.10 | -47.1 | 68.17 | 0.72 | 12.2 | 12.1 | 11.7 | |
| Swire Prop | 1972.HK | Buy | 21.00 | 28.30 | 34.8 | 35.42 | -40.7 | 36.97 | 0.57 | 17.4 | 17.5 | 16.1 | |
| HLP | 0101.HK | Buy | 15.50 | 21.00 | 35.5 | 35.07 | -55.8 | 28.68 | 0.54 | 15.9 | 13.2 | 13.7 | |
| HKLD | HKLD.SI | Buy | 6.10 | 8.35 | 36.9 | 10.42 | -41.5 | 12.19 | 0.50 | 15.9 | 16.6 | 16.4 | |
| SHKP | 0016.HK | Buy | 97.70 | 124.00 | 26.9 | 165.39 | -40.9 | 157.52 | 0.62 | 13.8 | 12.9 | 13.2 | |
| NWD | 0017.HK | Neutral | 7.83 | 9.00 | 14.9 | 20.25 | -61.3 | 19.23 | 0.41 | 10.2 | 11.2 | 9.6 | |
| Sino Land | 0083.HK | Neutral | 12.82 | 13.30 | 3.7 | 18.97 | -32.4 | 19.56 | 0.66 | 14.6 | 14.7 | 17.2 | |
| Henderson | 0012.HK | Neutral | 43.05 | 43.50 | 1.0 | 62.17 | -30.8 | 69.07 | 0.62 | 14.2 | 17.6 | 16.6 | |
| Link REIT | 0823.HK | Neutral | 53.70 | 53.00 | -1.3 | 52.20 | 2.9 | 56.79 | 0.95 | 24.0 | 22.2 | 21.8 | |
| MGCCT | MAPE.SI | Neutral | 1.02 | 1.05 | 2.9 | 1.02 | -0.1 | 1.24 | 0.82 | 14.0 | 18.0 | 17.9 | |
| Fortune REIT | 0778.HK | Neutral | 9.56 | 8.30 | -13.2 | 9.80 | -2.4 | 12.76 | 0.75 | 22.0 | 22.2 | 21.9 | |
| Hysan | 0014.HK | Sell | 34.10 | 27.45 | -19.5 | 54.89 | -37.9 | 64.48 | 0.53 | 16.0 | 17.0 | 17.2 | |
| Champion REIT | 2778.HK | Sell | 4.45 | 3.50 | -21.3 | 5.21 | -14.6 | 8.40 | 0.53 | 22.0 | 21.5 | 21.3 |
估值情景分析
| 估值情景 | 12个月目标价 | 潜在涨幅/跌幅（%） |
|---|---|---|
| 牛市情景 | 61.54 | 14.6% |
| 平均情景 | 49.70 | -7.4% |
| 熊市情景 | 41.68 | -22.4% |
香港房地产公司与REITs对比
| 公司名称 | 12个月股息收益率（%） | 估值折让（%） |
|---|---|---|
| 开发商 | 3.7% | 36.1% |
| 土地所有者 | 3.5% | 36.1% |
股息收益率对比（1995-2016）
| 公司名称 | 股息收益率（%） | 与历史平均的偏离（SD） |
|---|---|---|
| Link REIT | 4.2% | +1 SD |
| Fortune REIT | 5.2% | +1 SD |
| Champion REIT | 5.0% | +1 SD |
| MGCCT | 7.1% | +1 SD |
附录概览
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附录1：NAV结构（按地区和物业类型）
- 提供了各公司按物业类型和地区的NAV分布情况。
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附录2：NAV对物业价格变化的敏感性
- 分析了NAV对物业价格变化的反应。
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附录3：2000年以来的香港房地产市场数据
- 包括历史租金增长、市场趋势等。
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附录4：目标价计算方法和关键风险
- 提供了目标价的计算依据和投资风险提示。
总结
- 香港房地产公司整体表现优于HREITs，估值更具吸引力。
- HREITs在低利率环境下表现良好，但目前估值已接近历史高位。
- 香港房地产公司股息收益率在3.8%左右，尽管支付率仅为50%，但仍具吸引力。
- 未来租金收入的增长可能推动股息支付比例上升，提高股息收益率。
- 投资者应关注香港房地产公司的长期发展和估值优势，同时注意市场波动和利率变化的影响。
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