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东吴证券地产政策放松点评：城市差异分析

政策放松已箭在弦上，城市分化将成焦点。

1. 核心观点

   • 房地产新一轮调控重点聚焦三大领域：①降低首套房贷利率；②调整存量房贷利率；③松绑"认房认贷"政策
   • 城市调控力度与其房价跌幅、财政土地依赖度、按揭利率历史水平等因素相关

2. 重点城市分析
   2.1：首套房贷利率下调潜力城市

   • 一线城市：广州、深圳
   • 二线城市：贵阳、厦门、沈阳、福州、南宁、武汉、郑州

2.2：存量房贷调整重点关注城市

• 存量与新增房贷利差超160bp城市
• 首选：南宁、武汉、郑州（历史加点水平最高）

3. 限购政策优化预期城市

   • 对15个仍执行"认房认贷"城市的限购松绑空间评估
   • 重点受益：西安、南宁、厦门（二线城市）及广州、深圳（一线城市）

4. 关键依据指标

   • 房价月度连续下跌3个月以上（央行动态调整机制）
   • 土地财政依赖程度（房屋销售价格环比同比双降）
   • 存量房贷高息历史特点与利率利差

5. 风险提示

   • 政策出台不达预期
   • 海外经济衰退拖累出口
   • 房地产销售不及预期

注：如需获取住宅销售价格评估期、房贷利率历史轨迹等原始数据需参考Wind和本地宝平台