> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 广深新政效果初显，上海4月涨价资产呈现一定从低总价往高总价传导迹象 ## 核心内容 本周房地产板块涨幅居前，主要受政策预期及核心城市成交量韧性支撑。政策宽松（如广深4月政策）虽初见成效，但改善程度不及2024年930政策后的十一假期。上海房价持续上涨，已连续八周环比上涨，成交量也呈现量增价稳的特征。此外，市场交易逻辑从炒预期转向炒现实，建议关注市场内生力量和核心城市景气度修复。 ## 主要观点 1. **政策效果**：广深政策宽松初显，但成交量改善弱于24年930后的十一假期。 2. **市场表现**：4月10日发布的报告推动地产板块阶段性反弹，交易逻辑转向炒现实。 3. **核心城市改善**：上海、北京、深圳等地出现房价企稳和成交量回升，尤其是上海，其低总价段房价回暖并向高总价段传导。 4. **行业周期**：核心城市如京沪已进入周期底部，预计2027年有望引领高能级城市景气度修复。 5. **投资建议**：关注具备现金流优势和低历史包袱的房企，以及受益于政策宽松和市场改善的港资房企、商业地产相关标的和“好房子”企业。 6. **风险提示**：政策不及预期、楼市改善不及预期、房企信用风险加剧。 ## 关键信息 ### 1. 二手房市场表现 - **成交价**： - 上海低总价段（500万以下）房价回暖，且向上传导。 - 2026年4月，500-700万、1000-1500万房价月环比分别上涨0.3%、0.3%。 - 北京、广州、深圳房价跌幅收窄，但全国挂牌价仍连续十周下跌。 - **挂牌价**： - 上海挂牌价连续八周上涨，周环比+0.14%。 - 北京挂牌价周环比-0.05%，深圳挂牌价周环比-0.01%。 - 全国挂牌价累计下跌1.05%，一线城市中仅上海挂牌价上涨。 - **挂牌量**： - 全国挂牌量周环比转负（-0.10%）。 - 北京挂牌量周环比-0.11%，上海-0.19%，广州-0.14%。 - 深圳挂牌量周环比+0.03%，涨幅较往年大幅回落。 - **成交量**： - 广深新政效果初显，但改善程度弱于24年930政策。 - 节假日期间，广深二手房实时成交同比分别增加61.1%、30.0%。 - 北京、上海、深圳二手房实时成交周环比分别下降34.1%、4.0%、18.2%。 - **议价率**： - 一线城市议价率月环比下行。 - 北京议价率6.4%，上海7.4%，广州12.0%，深圳8.9%。 ### 2. 新房市场表现 - **成交**： - 北京新房成交周环比增加7%，延续上行趋势。 - 上海、广州、深圳新房成交周环比分别下降6%、8%、4%。 - 上海、广州年初至今累计成交同比分别+28%、+4%。 - **库存及去化**： - 一线城市新房库存周环比转负（-0.2%）。 - 去化周期为9.4个月，库存面积2890.84万方。 ### 3. 房企融资情况 - 上周房地产企业新发债券规模54.30亿，周环比下降64.5%。 - 滨江集团发行一年期短期融资券，票面利率2.07%。 ### 4. 行业政策及新闻 - 广深发布楼市新政，优化限购及公积金贷款政策。 - 上海、北京、广州、深圳等地政策宽松，推动市场改善。 - 中央政治局会议强调稳定房地产市场、推进城市更新及防范风险。 ### 5. 投资建议 - **市场逻辑转变**：从炒预期转向炒现实，关注市场基本面改善。 - **周期预期**：核心城市周期底部可能在2027年，建议关注京沪龙头房企及地方国企。 - **结构性主线**： 1. 港资房企（受益于香港楼市改善）。 2. 商业地产相关标的（受益于REITs推出及利率下行）。 3. “好房子”企业（产品力强，去化及盈利能力更优）。 ## 行业评级 - **看好**：维持，基于市场基本面改善及周期底部预期。 ## 风险提示 - 政策不及预期。 - 楼市改善不及预期。 - 房企信用风险加剧。 ## 总结 当前房地产市场在政策宽松和市场内生力量的推动下，核心城市如上海、北京、深圳表现优于其他城市。尽管政策效果有限，但市场基本面逐步改善，尤其是上海，房价连续上涨，成交量稳定。投资建议关注具备现金流优势及低历史包袱的房企，以及受益于政策宽松和市场变化的港资房企、商业地产相关标的及“好房子”企业。市场周期底部可能在2027年，建议投资者关注市场走势及政策动向。