> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 2025年报点评总结：保利发展 ## 核心内容 2025年，保利发展发布年报，整体经营情况显示利润端大幅下滑，但公司通过优化投资策略、聚焦核心城市及提升不动产经营能力，逐步改善经营状况。 ## 主要财务表现 - **营业收入**：2025年实现3081.44亿元，同比下降1.13%； - **归母净利润**：10.35亿元，同比下降79.31%； - **每股收益**：0.09元/股，同比下降79.29%； - **分红率**：40.14%，维持稳定水平； - **每股经营现金流**：1.27元，显示公司具备较强的现金流管理能力。 ## 归母净利润下滑原因分析 归母净利润大幅下滑主要受以下四方面影响： 1. **毛利率下降**：整体毛利率为12.75%，同比下降1.18个百分点，其中房地产销售业务毛利率为12.86%，同比下降0.99个百分点； 2. **投资收益亏损**：2025年投资亏损0.3亿元，而2024年为收益17.9亿元，主要因权益法核算的长期股权投资收益为负； 3. **减值计提增加**：2025年计提房地产项目减值准备69.58亿元，其中存货跌价准备54.42亿元，长期股权投资减值准备10.15亿元，其他应收款减值准备5.01亿元，导致归母净利润减少44.47亿元； 4. **少数股东损益占比提升**：2025年少数股东损益占净利润比例达79.40%，较2024年的48.64%提升30.76个百分点，进一步拉低归母净利润占比。 ## 销售情况 - **销售面积**：1235万方，同比下降31.26%； - **销售金额**：2530亿元，同比下降21.68%； - **销售均价**：20486元/平米，同比提高13.94%； - **核心城市贡献**：核心城市销售占比达92%，连续三年保持在90%以上，核心城市市占率7.9%，较2024年提升0.8个百分点； - **销售回笼率**：102%，连续三年超过100%，显示公司资金回收能力强。 ## 投资拿地策略 - **新增地块**：全年拓地计容建面457万方，总地价791亿元，权益比例87%，对应楼面价17309元/平米； - **拿地质量**：新增地块地货比为0.84，拿地质量高； - **城市布局**：一二线城市拓展总地价占比超90%，核心城市拓展占比达99%，其中北京、上海、广州三地占比约48%； - **新开工与竣工面积**：新开工面积703万方，竣工面积2450万方； - **待售面积**：5654万方，其中增量项目925万方、存量项目4729万方。 ## 不动产经营与综合服务 - **资产经营收入**：2025年实现51.4亿元，同比增长28%； - **在营商业资产**：累计开业620万方，同比增长16%； - **租赁住房**：在管规模超过7.1万件，在营规模超过3.5万件，同比增长59%； - **出租率提升**：稳定期的购物中心、写字楼、酒店出租率同比均提升1个百分点； - **REITs进展**：有序推动以保利中心、佛山保利水城时光汇项目为标的的商业不动产REITs申报发行工作； - **物业收入**：2025年保利物业实现全年物业总收入171.3亿元，同比增长4.8%； - **第三方项目**：第三方新签单合同金额29.3亿元，来自第三方项目的物业管理收入58.6亿元，占物管收入比重提升至44.6%； - **酒店服务**：外拓7个轻资产项目，自主研发酒店数智管理决策系统，签约21家外部酒店； - **会展营运**：保利世贸博览馆2025年办展82场，会议服务182场，出租率稳居行业前3。 ## 财务管理与融资 - **资产负债率**：72.26%，较2024年末下降2.08个百分点，连续五年下降； - **有息负债规模**：3412亿元，同比减少77亿元； - **融资渠道多元**：发行国内首单现金类定向可转债85亿元，完成发行110亿元中票和45亿元公司债； - **融资成本下降**：新增有息负债平均成本2.59%，较2024年末降低33个基点，综合融资成本下降38个基点至2.72%； - **经营活动净现金流**：连续8年为正，2025年末货币资金余额1229亿元，已售待回笼资金498亿元，占总资产比例超过10%。 ## 投资建议 - **预测**：2026-2028年归母净利润分别为17.25亿元、19.13亿元、21.14亿元，对应EPS分别为0.14元/股、0.16元/股、0.18元/股； - **PE预测**：2026-2028年PE分别为42.13X、37.99X、34.36X； - **评级**：维持“推荐”评级。 ## 风险提示 - **宏观经济风险**：房地产行业整体面临不确定性； - **销售不及预期**：销售量下降可能影响收入； - **房价下跌风险**：房价大幅下跌可能影响利润； - **资金回流风险**：资金回笼不及预期可能影响流动性； - **债务风险**：债务偿还压力可能增加； - **不动产业务风险**：不动产经营和服务业务可能面临不确定性。 ## 财务指标预测 | 指标 | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E | |------|------|------|------|------| | 营业收入（百万元） | 308,144 | 266,884 | 253,860 | 263,176 | | 归母净利润（百万元） | 1,035 | 1,725 | 1,913 | 2,114 | | EPS（元） | 0.09 | 0.14 | 0.16 | 0.18 | | P/E | 70.22 | 42.13 | 37.99 | 34.36 | | P/B | 0.38 | 0.37 | 0.37 | 0.37 | | EV/EBITDA | 17.60 | 22.48 | 22.16 | 20.20 | | PS | 0.24 | 0.27 | 0.29 | 0.28 | ## 总结 尽管2025年保利发展利润端受到多重因素影响，但公司通过聚焦核心城市、优化投资策略、提升不动产经营和综合服务能力，保持了销售均价的提升和市场领先地位。同时，公司持续推进降杠杆、压负债、多元化融资，为未来业绩增长奠定基础。分析师胡孝宇认为，公司未来三年有望逐步恢复盈利能力，维持“推荐”评级。