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2025年报点评总结：保利发展

核心内容

2025年，保利发展发布年报，整体经营情况显示利润端大幅下滑，但公司通过优化投资策略、聚焦核心城市及提升不动产经营能力，逐步改善经营状况。

主要财务表现

• 营业收入：2025年实现3081.44亿元，同比下降1.13%；
• 归母净利润：10.35亿元，同比下降79.31%；
• 每股收益：0.09元/股，同比下降79.29%；
• 分红率：40.14%，维持稳定水平；
• 每股经营现金流：1.27元，显示公司具备较强的现金流管理能力。

归母净利润下滑原因分析

归母净利润大幅下滑主要受以下四方面影响：

1. 毛利率下降：整体毛利率为12.75%，同比下降1.18个百分点，其中房地产销售业务毛利率为12.86%，同比下降0.99个百分点；
2. 投资收益亏损：2025年投资亏损0.3亿元，而2024年为收益17.9亿元，主要因权益法核算的长期股权投资收益为负；
3. 减值计提增加：2025年计提房地产项目减值准备69.58亿元，其中存货跌价准备54.42亿元，长期股权投资减值准备10.15亿元，其他应收款减值准备5.01亿元，导致归母净利润减少44.47亿元；
4. 少数股东损益占比提升：2025年少数股东损益占净利润比例达79.40%，较2024年的48.64%提升30.76个百分点，进一步拉低归母净利润占比。

销售情况

• 销售面积：1235万方，同比下降31.26%；
• 销售金额：2530亿元，同比下降21.68%；
• 销售均价：20486元/平米，同比提高13.94%；
• 核心城市贡献：核心城市销售占比达92%，连续三年保持在90%以上，核心城市市占率7.9%，较2024年提升0.8个百分点；
• 销售回笼率：102%，连续三年超过100%，显示公司资金回收能力强。

投资拿地策略

• 新增地块：全年拓地计容建面457万方，总地价791亿元，权益比例87%，对应楼面价17309元/平米；
• 拿地质量：新增地块地货比为0.84，拿地质量高；
• 城市布局：一二线城市拓展总地价占比超90%，核心城市拓展占比达99%，其中北京、上海、广州三地占比约48%；
• 新开工与竣工面积：新开工面积703万方，竣工面积2450万方；
• 待售面积：5654万方，其中增量项目925万方、存量项目4729万方。

不动产经营与综合服务

• 资产经营收入：2025年实现51.4亿元，同比增长28%；
• 在营商业资产：累计开业620万方，同比增长16%；
• 租赁住房：在管规模超过7.1万件，在营规模超过3.5万件，同比增长59%；
• 出租率提升：稳定期的购物中心、写字楼、酒店出租率同比均提升1个百分点；
• REITs进展：有序推动以保利中心、佛山保利水城时光汇项目为标的的商业不动产REITs申报发行工作；
• 物业收入：2025年保利物业实现全年物业总收入171.3亿元，同比增长4.8%；
• 第三方项目：第三方新签单合同金额29.3亿元，来自第三方项目的物业管理收入58.6亿元，占物管收入比重提升至44.6%；
• 酒店服务：外拓7个轻资产项目，自主研发酒店数智管理决策系统，签约21家外部酒店；
• 会展营运：保利世贸博览馆2025年办展82场，会议服务182场，出租率稳居行业前3。

财务管理与融资

• 资产负债率：72.26%，较2024年末下降2.08个百分点，连续五年下降；
• 有息负债规模：3412亿元，同比减少77亿元；
• 融资渠道多元：发行国内首单现金类定向可转债85亿元，完成发行110亿元中票和45亿元公司债；
• 融资成本下降：新增有息负债平均成本2.59%，较2024年末降低33个基点，综合融资成本下降38个基点至2.72%；
• 经营活动净现金流：连续8年为正，2025年末货币资金余额1229亿元，已售待回笼资金498亿元，占总资产比例超过10%。

投资建议

• 预测：2026-2028年归母净利润分别为17.25亿元、19.13亿元、21.14亿元，对应EPS分别为0.14元/股、0.16元/股、0.18元/股；
• PE预测：2026-2028年PE分别为42.13X、37.99X、34.36X；
• 评级：维持“推荐”评级。

风险提示

• 宏观经济风险：房地产行业整体面临不确定性；
• 销售不及预期：销售量下降可能影响收入；
• 房价下跌风险：房价大幅下跌可能影响利润；
• 资金回流风险：资金回笼不及预期可能影响流动性；
• 债务风险：债务偿还压力可能增加；
• 不动产业务风险：不动产经营和服务业务可能面临不确定性。

财务指标预测

总结

尽管2025年保利发展利润端受到多重因素影响，但公司通过聚焦核心城市、优化投资策略、提升不动产经营和综合服务能力，保持了销售均价的提升和市场领先地位。同时，公司持续推进降杠杆、压负债、多元化融资，为未来业绩增长奠定基础。分析师胡孝宇认为，公司未来三年有望逐步恢复盈利能力，维持“推荐”评级。