2026-03-06-莱坊-房地产行业_房地产市场2026（英译中）_11页_7mb

报告摘要

克拉科夫商业房地产市场总结

核心内容

克拉科夫是波兰重要的经济中心之一，其发展得益于丰富的遗产与知识型、创新活动型经济的结合。近年来，克拉科夫的劳动市场正在转型，从传统的商业服务模式转向更高级别的技能和研发活动。该城市已成为IT和BSS（商业服务）行业的首选办公地点，同时在零售、物流和酒店领域也展现出强劲的发展潜力。

主要观点

办公楼市场：
- 克拉科夫是波兰（除华沙外）最大的办公楼市场，2025年总存量达184万平方米。
- 租赁面积达到269,500平方米，创历史新高。
- 空置率在2025年降至18.4%，显示市场强劲需求。
- IT和BSS行业占据主要租赁份额，分别占26%和15%。
- 2025年新增供应量仅为12,000平方米，为近二十年最低，主要集中在南部办公区。
零售市场：
- 克拉科夫是波兰最大的零售市场之一，2025年总供应量约为658,000平方米。
- 空置率仅为2.6%，远低于全国平均水平。
- 零售市场在2025年表现出稳定增长，主要由私人消费推动。
- 2026年将有新的零售项目交付，预计增加9.6万平方米的可出租面积。
物流与仓储市场：
- 克拉科夫是波兰重要的物流枢纽之一，2025年总仓库库存超过120万平方米。
- 空置率维持在2.8%，为全国最低之一。
- 2025年新增供应量下降，但市场需求依然强劲，预计未来两年供应将增长40%。
酒店市场：
- 克拉科夫是波兰领先的豪华酒店市场，拥有22个五星级酒店项目，共提供近2,000间客房。
- 2025年酒店入住率持续增长，平均入住率接近疫情前水平。
- 该市的酒店市场因稳定的游客流量和国际活动而保持强劲增长。
居住市场（BTR）：
- 克拉科夫是波兰最大的BTR市场之一，2025年底总存量增长至4,900套。
- 租金持续上涨，2025年第四季度平均租金为1,800至4,500波兰兹罗提。
- 2025年，克拉科夫的BTR市场吸引了大量投资，预计未来两年供应将增长40%。

关键信息

教育：
- 克拉科夫拥有17所高等教育机构，包括雅盖隆大学和AGH大学，均进入世界大学排名前列。
- 学生数量约为131,800人，其中超过8,600人为国际学生。
- 学生宿舍供应率约为15.4%，市场需求旺盛。
投资市场：
- 2025年，克拉科夫投资总额达1.52亿欧元，其中办公楼投资占比最高。
- 办公楼投资占波兰主要区域城市总量的37%。
- 2025年，克拉科夫的工业和物流投资占总投资额的33%。
经济基本面：
- 克拉科夫的经济基本面强劲，吸引了大量国际和国内资本。
- 城市拥有丰富的劳动力资源，尤其是IT和商业服务领域的专业人才。
- 旅游业持续增长，游客数量超过疫情前水平，支持酒店和零售业的发展。

未来展望

克拉科夫的商业地产市场预计将在未来几年继续增长，特别是在办公楼和BTR领域。
由于对高品质、可持续资产的偏好，绿色认证建筑在租赁市场中越来越受欢迎。
2026年，克拉科夫将有新的物流和零售项目交付，进一步巩固其在波兰市场中的地位。
随着更多国际品牌的进入，克拉科夫的酒店市场有望继续扩张。

为投资者的建议

办公楼市场：
- 投资办公楼市场具有较高的回报潜力，尤其在IT和BSS行业。
- 优先考虑具有绿色认证和未来适应性的资产。
零售市场：
- 零售市场保持低空置率和高需求，适合长期投资。
- 关注大型购物中心和零售公园的发展趋势。
物流与仓储市场：
- 高需求和低供应推动租金上涨，是投资的好机会。
- 需要关注物流基础设施和区域发展。
酒店市场：
- 酒店市场因旅游和商务需求保持增长，适合投资者关注。
- 五星级酒店和高端项目具有较高的吸引力。
居住市场：
- BTR市场因供需失衡和租金上涨而成为投资热点。
- 未来两年供应将显著增长，需关注市场动态。

联系信息

Knight Frank Poland：
- 提供专业的商业房地产咨询服务。
- 为投资者提供战略咨询、市场分析、尽职调查、融资支持等服务。
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研究团队：
- 由Dorota Lachowska、Szymon Sobiecki、Michal Kusy、Adam Kotarski等组成。
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