> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 房价的分歧和未来演绎——四维数据看楼市基本面 ## 核心内容概述 本文从**成交量、成交价、房企财报、土拍数据**四个维度分析当前房地产市场基本面，并探讨未来趋势。核心观点认为，尽管市场情绪反复，但部分数据已显示出复苏迹象，未来随着不同维度数据逐步修复，地产行业情绪有望持续提振，配置价值不断提升。 --- ## 主要观点与关键信息 ### 1. 成交量：核心城市总需求接近企稳，内部分化加剧 - **新房与二手房总需求**：新房销售仍在磨底，但新房+二手房广义总需求已接近企稳，2020年以来二手房成交占比上升至 $65\%$，成为主要支撑力量。 - **核心城市表现**： - **上海**：二手房成交套数同比上涨20.25%，新房成交套数同比下降7.51%。 - **北京**：新房、二手房成交套数均呈现增长趋势。 - **深圳**：二手房同比上涨13.1%，新房同比上涨11.3%。 - **广州**：二手房基本稳定，新房成交套数同比下降。 - **杭州、苏州**：新房成交套数环比增长，但同比仍为负；二手房同比改善显著。 - **低能级城市**：新房销售相对稳定，属地化供给结构优化使得销售下滑幅度趋于平稳。 ### 2. 成交价：典型城市均价分化加剧，结构化因素主导 - **二手房均价**：部分核心城市二手房均价企稳，但整体仍面临价格波动。 - **新房均价**：一线城市新房均价波动剧烈，部分城市如上海、北京、深圳、苏州出现环比上涨，而广州、杭州、苏州等则出现环比下跌。 - **价格分化逻辑**： - **刚需产品**：仍是二手房成交主力，价格相对稳定。 - **刚改产品**：价格承压，但成交活跃度提升。 - **改善产品**：新房表现相对较好，反映改善需求对优质新房仍有承接能力。 - **限售解禁影响**：上海自2021年起实施5年限售政策，预计2026-2029年解禁约12.1万套房源，价格分化加剧，可能带动全市均价企稳回升。 ### 3. 土拍：投资端承压，新开工仍处底部震荡 - **房地产开发投资**：2025年累计同比降幅达-17.2%，2026年6月再度扩大至-18%，仍待企稳。 - **新开工面积**：2025年累计同比-20.4%，2026年6月降至-23.0%，短期修复不稳固。 - **土地成交至开工存在滞后**，新开工仍主要反映前期低迷期的拿地情况。 - **施工与竣工面积**：施工面积累计同比-13%至-9%，竣工面积累计同比-27.7%，2026年一季度扩大至-25.0%，显示去库存、去产能仍在继续。 ### 4. 房企：经营性现金流先修复，利润改善尚需时间 - **经营性现金流**：2026年上半年已重回上升通道，TTM净额升至约2171亿元，环比增长45%。 - **利润指标**：归母净利润 TTM 仍处于底部，主要受**减值和毛利**影响，但减值因素未进一步恶化，毛利有望逐步修复。 - **房企财务状况**：整体呈现“经营性现金流先修复、利润后改善”的趋势。 --- ## 关键数据与趋势 - **限售解禁**：上海预计2026-2029年解禁约12.1万套房源，集中释放期在2026年下半年至2027年底，对市场影响显著。 - **城市分化**： - **核心区**：如上海、北京，解禁房源以高总价段为主，价格较高。 - **非核心区**：如闵行、青浦，解禁房源以低总价段为主，流动性较差。 - **土拍结构**： - **一线城市**：央国企拿地占比83%，主导土拍市场。 - **二线城市**：城投、国企、民企拿地结构相对均衡。 - **三线及以下城市**：民企仍是主要拿地力量，强三线城市城投拿地占比提升。 --- ## 风险提示 - **政策变化**：地产政策若出现超预期调整，可能影响房价企稳节奏。 - **外部环境**：国际贸易、政治、经济等因素可能对楼市形成冲击。 - **数据局限性**：部分数据来源于第三方平台，可能存在偏差。 - **测算偏差**：基于模型和假设的预测，实际市场可能与预期存在差异。 --- ## 投资建议与评级 - **投资评级**：**强于大市**（维持），表明地产行业具备配置价值。 - **股票评级**：根据相对指数涨跌幅，提供买入、增持、中性、减持、卖出等评级。 - **行业评级**：基于相对指数表现，提供强于大市、中性、弱于大市等评级。 --- ## 总结 当前房地产市场呈现**成交量企稳、成交价分化、房企现金流修复、土拍承压**的特征。随着限售解禁、供需结构优化、销售端修复等因素逐步推进，市场情绪有望持续改善，行业配置价值提升。但需关注政策变化、外部环境和数据统计的不确定性。