20260127-国盛证券-房地产开发行业专题研究_中国香港楼市到底凭借什么成功构筑_止跌企稳_平台并实现反弹_10页_694kb

中国香港楼市2025年复苏分析总结

核心内容概述

2025年中国香港楼市在经历2022年的深度调整后，逐步构筑起“止跌企稳”平台，并实现小幅反弹。成交量、成交金额与房价三大核心指标同步上升，租金市场亦呈现持续回暖趋势。这一轮复苏并非偶然，而是由政策支持、库存可控与市场需求增强等多重因素共振驱动的结果。

主要观点

1. 政策支持激活市场

• “撒辣”政策：2024年2月，香港特区政府撤销多项限制性政策，降低非本地买家印花税，激活市场交易活力。
• 印花税宽减：2025年2月财政预算案推出印花税宽减政策，将“100元印花税”适用上限提高至400万港元，显著减轻中小户型买家负担，推动400万港元以下私楼成交激增。
• 利率下行：受美国降息周期影响，中国香港按揭利率从2024年高点的4.17%降至2025年11月的3.31%，减轻购房者月供压力。
• 租金回报率提升：租金回报率连续三年上升，部分小户型物业实现“以租养贷”，增强投资吸引力。

2. 库存水平可控，供需趋于平衡

• 一手住宅待售量：截至2025年12月，一手住宅待售货尾量为18387伙，环比减少2.7%，同比减少15.2%，创逾两年半新低。
• 去化周期合理：按过去六个月平均成交量计算，一手住宅去化周期约10个月，处于市场合理区间。
• 长期供应压力减小：未来3-4年潜在住宅供应回落至10.2万伙，已落成未售出、兴建中未售出及已批出土地未动工等结构显示供应压力边际下降。

3. 人才政策与金融业回暖夯实需求基础

• 人才流入：2022年底推出“高才通”等人才计划，截至2025年12月，共批出近40万宗申请，约26万人携同家人赴港，为中国香港楼市注入高质量购房需求。
• 内地买家占比提升：内地买家在港一二手住宅注册量占比达22%，交易额占比达27%，且金额越高，内地买家占比越高。
• 金融业回暖：港股IPO市场强劲复苏，2025年集资额达826亿美元，带动金融及专业服务行业回暖，恒生指数全年涨幅近30%，改善投资者信心。

关键信息

• 成交数据：2025年一手住宅成交2.1万宗，同比增长21%；二手住宅成交4.2万宗，同比增长17%，创近四年最佳。
• 成交金额：一手住宅成交金额2208.3亿港元，同比增长14%；二手住宅成交金额2990.1亿港元，同比增长14%。
• 房价指数：中原城市领先指数累计同比升幅约4.7%，较年内低位反弹6.8%。
• 租金指数：中原城市租金指数同比上升5.2%，租金市场连续三年上涨。
• 按揭利率：新批住宅按揭利率从4.17%降至3.31%，减轻购房负担。
• 租金回报率：40平方米以下、40至69.9平方米、70至99.9平方米的私人住宅租金回报率分别达3.6%、3.1%、2.8%。

风险提示

1. 外部经济与利率环境逆转风险：若美国通胀反弹导致降息周期中断，中国香港按揭利率可能上行，抑制市场情绪。
2. 供应节奏变化风险：若未来私人住宅土地供应加速或开发商加快推盘，可能打破供需平衡，影响价格稳定。
3. 政策收紧风险：若特区政府因楼市过热或资产泡沫问题重启调控政策，可能抑制交易需求与购买力。

结论

中国香港楼市的复苏得益于政策支持、库存可控与人才流入等多重因素的协同作用。政策层面通过减税和利率调整降低购房成本，提升市场活力；库存层面保持合理水平，为价格稳定提供基础；人才政策与金融业回暖则为市场注入强劲需求。整体来看，中国香港楼市的复苏路径为其他市场提供了重要参考，但需警惕外部经济与利率环境变化带来的潜在风险。