> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 2026年下半年展望：总量无弹性关注结构，分化和政策是重点 ## 核心内容概述 2026年下半年房地产市场将延续结构性分化趋势，整体成交量和价格仍面临下行压力。市场的主要特征是“总量无弹性”，即新房销售总量将持续走低，但部分城市或区域可能因政策支持、推盘节奏或市场热度出现边际改善。政策的协同效应和市场结构的变化将对行业产生重要影响，尤其是土地市场和库存去化方面。 --- ## 2026H1基本面回顾 ### 销售情况 - **新房销售**：2026年1-6月全国商品房销售面积为4亿平方米，同比-11.6%，已回落至2009年水平；销售金额为3.8万亿元，同比-13.6%，已回落至2014年水平。 - **市场走势**：新房销售同比降幅在Q2显著收窄，其中4、5月销售金额环比增长，6月销售平稳，但全年仍预计负增长。 ### 拿地情况 - **土地成交量**：2026年上半年土地成交量在低基数下继续萎缩，全国300城涉宅用地成交面积同比-25.9%，成交金额同比-32.9%。 - **拿地集中度**：TOP20城市涉宅土地出让金占全国比重升至67%，其中上海、杭州、北京等城市表现突出，但同比降幅较大。 ### 库存情况 - **库存去化**：全国70城已取证未售库存达4.3亿平方米，同比-4%，环比-1.2%。 - **去化周期**：截至2026年5月，70城新房库存去化周期为34个月，其中一线、二线、三线城市分别为22、35、39个月，均高于警戒线（20个月）。 ### 房企表现 - **拿地强度**：2026H1百强房企拿地金额同比下降35%，其中越秀地产、华润置地、绿城中国等企业拿地强度较高。 - **销售与股价关系**：销售表现与房企股价正相关，销售强弱直接影响股价表现，拿地金额与市值相关性较弱。 --- ## 2026H1政策回顾 - **政策支持**：2026年上半年政策面持续释放支持信号，但效果有限，市场仍处于调整期。 - **政策影响**：政策的边际改善对市场起到一定支撑作用，但不足以逆转整体下行趋势。 - **政策重点**：2026年下半年政策关注点将转向结构性支持，如核心城市、优质地块等，政策协同将成为市场稳定的关键。 --- ## 商业回顾与展望 ### 新房市场 - **成交量**：新房销售仍处于调整期，成交量由新推盘和老库存共同支撑，但整体趋势下行。 - **价格走势**：二手房价格在小阳春期间小幅上涨，但成交淡季价格承压，结构性分化显著。 - **市场预期**：市场企稳仍需政策支持，预计2026年下半年新房销售跌幅将收窄，但全年仍为负增长。 ### 二手房市场 - **成交量**：二手房成交量趋势性放大，主要因新房成交下行和存量增加。 - **价格表现**：二手房价格在6月同比-5.6%，其中一线、二线、三线城市跌幅分别为-4.9%、-5.4%、-6%。 - **置换链条**：置换链条尚未有效打通，影响二手房交易总金额。 --- ## 2026H2展望与投资建议 ### 销售预期 - **下半年销售**：受低基数影响，新房销售跌幅有望收窄，但全年仍为负增长。 - **推盘节奏**：推盘供应的节奏将影响销售表现，供应充足的月份表现更强。 ### 土地市场 - **土地供应**：土地供应节奏放缓，成交量继续萎缩，但部分核心城市和优质地块热度回升。 - **土地集中度**：土地成交集中于核心城市，如上海、杭州、深圳等，房企拿地向核心城市聚集。 - **土地价格**：土地成交溢价率在6月冲高至17.5%，部分城市出现高价地块。 ### 库存去化 - **库存压力**：库存去化周期仍处高位，市场整体供过于求，去化压力持续。 - **库存转化**：通过合理让利实现“以价换量”，库存有望逐步转化，但需时间。 ### 投资建议 - **关注政策**：政策的协同效应和结构性支持将影响市场走势，关注政策动向。 - **聚焦核心城市**：核心城市和优质地块将成为土地市场的主要受益者。 - **关注房企基本面**：销售和拿地能力强的房企在下行周期中更具安全性和弹性，值得关注。 - **关注估值**：PE、PB估值波动较大，P/S估值成为重要参考指标，部分房企估值偏低。 --- ## 关键信息总结 - **总量无弹性**：新房销售总量持续下行，但结构性分化明显。 - **政策关键**：政策支持将成为市场稳定和修复的重要推动力。 - **库存去化周期高**：全国库存去化周期仍处高位，市场整体供过于求。 - **房企分化**：部分房企表现较好，如越秀地产、华润置地、绿城中国等，而多数房企面临压力。 - **PE与PB估值**：传统房企PE估值仍具备参考价值，但转型和出险房企估值波动大，需谨慎评估。 --- ## 主要观点 - 房地产市场已进入长坡下行周期，总量持续萎缩，但结构性分化显著。 - 二手房市场在新房下行背景下表现出相对韧性，但价格承压。 - 土地市场受政策和核心城市带动，成交量和溢价率有所回暖。 - 房企的销售和拿地能力直接影响股价表现，优质房企更具投资价值。 - 市场企稳需政策支持和结构性优化，关注核心城市和优质地块。