> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 城市更新规划并无超预期政策，重申板块逻辑在内不在外 ## 核心内容 ### 周观点 - **城市更新规划**并未带来超预期政策，仅是阶段性情绪催化剂。 - **拆建比例**仍受2021年住建部刚性红线限制（拆除比例不得超过20%，拆建比不大于2），对商品住宅开发贡献有限。 - **板块逻辑在内不在外**，地产政策博弈已不再是交易主线，核心逻辑在于内生力量驱动的修复。 - **市场预期**已转向，认为2027年上海等高能级城市有望率先企稳改善。 - **申万地产指数**距离前低仅4.4%，市场预期底部不会跌破，但主升浪或在明年。 - **中性涨幅预期**为：上海房价上涨10%，对应地产股上涨20%~30%。 ### 市场表现 - **A股地产指数**周跌幅为1.55%，跑输沪深300指数。 - **H股内房股指数**周跌幅0.27%，相对恒指收益1.39%，表现优于港资房企。 - **个股表现**分化明显，A股中合肥城建跌幅达21.27%，而建发国际集团涨幅5.38%。 - **H股港资房企**普遍下跌，如九龙仓集团跌幅7.74%，新鸿基地产跌幅4.98%。 ## 周度跟踪 ### 二手房市场 - **挂牌价**：上海周环比转正（+0.08%），近十二周呈上行趋势；深圳周环比转负（-0.10%）；北京、广州挂牌价跌幅收窄。 - **挂牌量**：京沪挂牌量降幅走阔，一线城市除深圳外挂牌量持续回落；全国挂牌量周环比微涨0.03%。 - **实时成交**：北京、广州周环比转正（+6.5%、+7.4%），深圳周环比转负（-9.7%）。 - **网签量**：北京周环比转正（+1.1%），上海、深圳网签量连续两周回落。 - **议价率**：上海三连降，其他一线城市议价率走阔；一线城市议价率整体保持稳定。 ### 新房市场 - **成交情况**：北京新房成交三连涨，周环比+55%；深圳环比转正（+11%）；上海环比转负（-10%）；广州连续两周下行。 - **库存及去化**：一线城市新房库存持续回落，去化周期缩短；二线城市库存稳定，去化周期拉长。 ## 投资建议 - **关注龙头房企**：拿地力度高、京沪土储占比高的企业。 - **关注下沉市场央企开发商**：具备估值优势和预期差。 - **适度关注京沪地方国企**：交易性机会显现。 - **下一个择时窗口**：预计在八月底，理由是7-8月量价双弱，金九银十数据预计改善，叠加政策预期。 ## 风险提示 - **逆周期调节政策不及预期** - **楼市改善不及预期** - **房企信用风险加剧** ## 行业评级 - **看好（维持）** ## 图表目录 - **图1**：申万房地产指数周跌幅1.55%，相对沪深300收益-2.52% - **图2**：板块周涨跌幅比较：房地产表现位居中上游 - **图3**：香港内房股周跌幅0.27%，港资房企周跌幅5.26%，相对收益分别为1.39%、-3.60% - **图4**：挂牌价走势（单位：元/m²，周度更新）：全国房价周环比-0.14% - **图5**：分线城市二手房挂牌量变化：一线城市挂牌量周环比-0.29% - **图6**：北京-二手房挂牌量价：挂牌量周环比-0.56% - **图7**：上海-二手房挂牌量价：挂牌量周环比-0.59% - **图8**：广州-二手房挂牌量价：挂牌量周环比-0.07% - **图9**：深圳-二手房挂牌量价：挂牌量周环比+0.03% - **图10**：一线城市二手房日度实时成交：周环比-3.8% - **图11**：二线城市二手房日度实时成交：周环比-5.0% - **图12**：北京-二手房日度实时成交：周环比+6.5% - **图13**：上海-二手房日度实时成交：周环比-4.0% - **图14**：广州-二手房日度实时成交：周环比+7.4% - **图15**：深圳-二手房日度实时成交：周环比-9.7% - **图16**：一线城市议价率走势图：上海环比下降0.3pct ## 表格目录 - **表1**：A股上周房地产股票涨跌幅榜：合肥城建周跌幅21.27% - **表2**：H股香港内房股上周涨跌幅榜：建发国际集团周涨幅5.38% - **表3**：H股港资房企上周涨跌幅榜：港资房企普跌 - **表4**：挂牌价历史复盘：上海自底部反弹幅度为1.4% - **表5**：挂牌价变化：上海周环比转正 - **表6**：挂牌量变化：全国周环比+0.03% - **表7**：挂牌量历史复盘：一线城市自高点回落9.6% - **表8**：挂牌量历史复盘：上海挂牌量自高点回落29.7% - **表9**：实时成交量变化：北京、广州环比转正 - **表10**：一线城市议价率变化：上海环比下降0.3pct - **表11**：二线城市议价率变化：杭州环比下降0.5pct - **表12**：上周10大城市新房成交情况：上海环比转负 - **表13**：新房库存、去化周期情况：一线城市新房库存周环比下降0.5% - **表14**：房企融资明细：绿城新发3年期公募债，票面2.76% - **表15**：行业政策及新闻：国务院印发《城市更新“十五五”规划》 ## 政策与新闻动态 - **国务院印发《城市更新“十五五”规划》**：并未引入新的资金工具，拆建比例仍受限制，对商品住宅开发贡献有限。 - **广州发布“穗8条”新政**：支持居民“卖旧买新”试点，通过国企收购旧房、居民换新房，确保资金安全。 - **湖南发行土储专项债**：聚焦稳楼市、纾企业、兴产业、增收入四大方向，推动土地资源优化配置。 ## 证券分析师信息 - **分析师**：吴胤翔 - **执业证书编号**：S0860526010001 - **联系方式**：wuyinxiang@orientsec.com.cn / 021-63326320 ## 相关报告 - **短期回调不改中期趋势,头部央企成长空间巨大**（2026-05-25） - **短期预期已消化相对充分,中长期向上趋势不变**（2026-05-18） - **上海楼市改善逻辑逐步从“买得起”走向“愿意买”**（2026-05-11） - **广深新政效果初显,上海4月涨价资产呈现一定从低总价往高总价传导迹象**（2026-05-06） - **“银四”变“金四”,成交量同比高增**（2026-04-27） - **成交量再次回升,挂牌量持续下行,上海房价彰显韧性**（2026-04-20） - **实时成交延续回落,上海量价一枝独秀**（2026-04-13） - **如何理解近期楼市基本面边际变化的“同”与“不同”:周期问底系列深度(一)**（2026-04-10） - **成交量继续回落,北上广挂牌量持续下行**（2026-04-07） - **小阳春成交量高峰已过,上海景气度指标全面领跑**（2026-03-30） - **小阳春表现分化,京沪有望引领楼市拐点**（2026-03-23） - **小阳春重点关注价格表现而非成交量,严控新增建设用地不等于暂停供地**（2026-03-16） - **两会地产无新增表述,“沪七条”后一周上海楼市升温明显**（2026-03-12） - **两会地产无新增表述,重申政策思路一贯性**（2026-03-05） - **上海打响一线宽松发令枪,看好核心城市小阳春表现**（2026-03-04） - **春节楼市走势平稳,重申关注香港地产把握长期趋势,拥抱短期行情**（2026-02-25）