20260310-东方金诚-2026年2月地产债运行情况报告_着力稳定房地产市场_持续化解行业风险_9页_1mb

房地产债券市场2月运行情况总结

核心内容

2026年2月，中国房地产债券市场在利率下行和行业信用风险趋于平稳的背景下呈现以下特点：

• 发行规模：地产债发行规模同比增长，但受春节错期影响，环比显著回落。
• 净融资缺口：因到期规模环比下降，净融资缺口显著收窄。
• 市场波动：二级市场交易活跃度下降，价格异动频次减少，市场趋于稳定。
• 境外融资：境外债发行小幅增长，到期规模大幅下降，净融资缺口收窄。
• 信用风险：无新增境内外债券违约或展期主体，显示当前市场信用风险整体可控。

主要观点

1. 发行规模与净融资情况

• 境内地产债：2月发行规模为196.5亿元，同比增长14.7%，环比下降24.9%。
• 到期规模：当月到期规模为232.9亿元，环比下降46.7%，导致净融资缺口收窄至36.4亿元。
• 国企与民企：国企发行规模环比下降18.1%，净融资缺口收窄80.7亿元至37.1亿元；民企发行规模维持低位，净融资由负转正至0.68亿元。

2. 债券利率走势

• 发行利率：2月地产债加权平均发行利率为2.18%，较前值下行38bp，主要受债券市场整体收益率下行及万科展期事件影响消退推动。
• 期限结构：3年期AAA级地产债发行利率最低，显示市场对优质房企的信心有所恢复。

3. 债券市场活跃度

• 二级市场交易：2月地产债成交只数和成交额分别为1284只和1377.6亿元，环比分别下降19.9%和35.0%，降幅环比扩大。
• 价格异动：单日价格偏离幅度超10%的频次为51次，环比减少31次，涉及5家房企、14只债券。

4. 境外债券市场

• 发行情况：2月有2家房企发行境外债，合计8.4亿美元，环比增长4.5%。
• 到期规模：当月境外债到期规模为27.0亿美元，环比下降33.4%，带动净融资缺口收窄至18.6亿美元。

5. 信用风险变化

• 新增违约主体：2月无新增境内外债券违约或展期主体。
• 风险主体：新增展期主体为前期已出险房企，显示市场风险主体趋于稳定。

关键信息

市场数据

• 30城日均商品房销售：2月为1103套，同比和环比分别下降32.6%和30.9%。
• 1-2月合并销售：30城日均商品房销售套数同比仍有24.4%的降幅，表明房地产市场仍处于深度调整阶段。

政策导向

• 国务院《政府工作报告》：2026年3月5日强调“着力稳定房地产市场”，提出以下政策方向：
  • 因城施策，控增量、去库存、优供给。
  • 探索多渠道盘活存量商品房，用于保障性住房。
  • 深化住房公积金制度改革。
  • 优化保障性住房供给，加快危旧房改造。
  • 推动“好房子”建设，提升房屋品质和物业服务质量。
  • 发挥“保交房”白名单制度作用，防范债务违约风险。
  • 推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设。

市场展望

• 政策持续发力：房地产政策将在供需两端持续发力，推动市场止跌回稳。
• 供给端：引导商业银行加大对房企开发贷的投放，恢复前期房地产资金来源。
• 需求端：通过专项债资金收购商品房用于保障房，推进城中村改造和旧改，释放刚性需求。
• 未来措施：可能通过定向降息、财政补贴等方式加大居民购房支持力度。
• 长期趋势：逐步形成以租售并举、建设“好房子”、回归房地产居住属性为核心的新发展模式。

市场风险提示

• 尽管整体信用风险趋于平稳，但个别民营房企的流动性风险仍需重点关注。

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