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新大正（002968）2021年报及2022股权激励计划总结

核心内容

新大正于2022年3月29日发布2021年度报告及2022年股权激励计划，2021年公司实现营业收入20.88亿元，同比增长58.40%。同时，公司拟向全体股东每10股派发现金红利5元，以资本公积金每10股转增4股。2021年公司归母净利1.66亿元，同比增长26.57%，现金分红8134.05万元，分红率48.89%。

公司实施2022年股权激励计划，拟向15位核心骨干授予限制性股票100万股，占总股本的0.61%。授予价格为16.78元/股，较2022年3月28日收盘价折价50%。激励计划旨在建立长期激励机制，吸引和留住人才，提高管理效能。

主要观点

营收与利润增长

• 2021年营收20.88亿元，同比增长58.40%，其中Q1-4营收分别为4.26亿（+54.96%）、4.71亿（+60.86%）、5.47亿（+68.04%）、6.45亿（+51.57%）。
• 归母净利1.66亿元，同比增长26.57%，其中Q1-4归母净利分别为0.36亿（+44.93%）、0.39亿（+32.77%）、0.43亿（+18.51%）、0.49亿（+18.27%）。

分业务与分区域表现

• 分产品：基础物业收入19.35亿元，占比92.65%，同比增长61.34%；创新业务收入1.07亿元，占比5.10%，同比增长19.73%；城市服务收入0.46亿元，占比2.21%，同比增长56.72%。
• 分业态：办公收入7.67亿元，占比36.72%，同比增长134.26%；航空收入2.39亿元，占比11.43%，同比增长44.92%；公共收入4.23亿元，占比20.29%，同比增长52.94%；学校收入3.33亿元，占比15.93%，同比增长30.42%；商住收入3.26亿元，占比15.63%，同比增长11.02%。
• 分区域：重庆区域收入9.86亿元，同比增长13.66%，占比47.24%；重庆以外区域收入11.01亿元，同比增长144.74%，占比52.76%。

新拓展项目

• 2021年新拓展项目中标总金额16.90亿元，饱和年化合同收入8.20亿元，同比增长约74.22%。
• 新签年合同额1000万元以上的项目有16个，斩获国家机关事务局、经济日报社、冬运中心、深创投广场、浙江高速等标志性项目。

全国化布局

• 公司实现全国化布局，覆盖25省82城市，设立10大重点中心城市公司，推动业务发展。
• 项目管理部数量达到477个，同比增长29.27%，在管项目面积突破1亿平方米。

成本与费用控制

• 2021年毛利3.89亿元，同比增长37.94%，毛利率18.65%，同比下降2.77%。
• 管理费用率1.68%，销售费用率7.81%，财务费用率-0.33%。
• 公司通过前期投入和管理优化，毛利率阶段性承压，但为长期发展奠定基础。

盈利预测与投资评级

• 预计2022-2024年EPS分别为1.55元、2.08元、2.69元。
• 给予“买入”评级，PE分别为22x、17x、13x。

关键信息

业务板块

• 基础物业：收入占比92.65%，为公司主要收入来源。
• 创新业务：涵盖增值服务与数字化产品，同比增长19.73%。
• 城市服务：收入0.46亿元，同比增长56.72%，重点推进老旧小区改造与市政环卫业务。

股权激励

• 授予100万股限制性股票，占总股本0.61%。
• 授予价格16.78元/股，较2022年3月28日收盘价折价50%。
• 解除限售比例分别为30%、30%、20%、20%，对应2022-2025年。

财务数据

财务指标	2020	2021	2022E	2023E	2024E
营业收入（百万元）	1,318.35	2,088.26	2,896.42	4,016.76	5,189.65
净利润（百万元）	131.21	166.07	252.34	338.93	438.41
EPS（元/股）	0.81	1.02	1.55	2.08	2.69
市盈率（P/E）	42.76	33.78	22.23	16.55	12.80
市净率（P/B）	6.60	5.76	4.81	3.95	3.16
市销率（P/S）	4.26	2.69	1.94	1.40	1.08
EV/EBITDA	30.91	25.54	15.42	10.68	7.60

风险提示

• 外拓不及预期
• 核心高管流失
• 人工成本增长

市场化与组织优势

战略定位

• 公司深耕公建物业20余年，确立差异化市场战略，成为全国性的一体化综合服务商。

市场化优势

• 以公开招投标方式拓展市场，90%以上项目通过招投标获得。
• 公司运行机制灵活，具备较强市场敏锐度和客户导向能力。

人员与组织优势

• 拥有完整的梯队化管理团队，中高层员工凝聚力强。
• 实施员工持股计划，吸引并凝聚优秀人才。
• 建立完善的培训体系，提升员工专业能力与企业认同感。

标准化优势

• 通过八大管理体系认证，拥有全面质量管控模型。
• 发布五大业态物业服务标准，提升服务质量与客户满意度。

品牌优势

• 在重庆物业管理行业排名第4，中国物业服务百强企业前23强。
• 获得多项行业荣誉，品牌影响力持续扩大。

投资建议

• 公司在2021年实现快速外拓与业务发展，盈利预测乐观。
• 维持“买入”评级，预计未来三年EPS稳步增长，市盈率逐步下降。
• 公司具备较强的组织、人才与市场拓展能力，为长期发展奠定基础。

结论

新大正2021年业绩表现亮眼，实现营收与利润双增长，全国化布局初见成效。公司通过股权激励计划吸引人才，提升管理效能。未来三年，公司预计持续增长，具备良好的投资价值。