20140508-招商证券_香港_-中电光谷-00798.HK-中国领先的产业园开发商及运营商_22页_1mb

光谷联合集团总结

公司核心内容

光谷联合集团是中国领先的市场化产业园开发商及运营商，专注于开发和运营产业主题鲜明的大型产业园。公司以“产业园 + 配套商业地产”为商业模式，涵盖多种产业主题，包括软件开发、金融后台服务、信息技术、生物科技、医疗器械、环保科技等。公司在全国范围内拥有广泛的项目布局，并在多个城市中占据领先地位。

主要观点与关键信息

1. 公司简介与行业地位

• 光谷联合成立于2000年7月24日，总部位于武汉。
• 公司在全国市场化产业园开发商及运营商中排名第二，按总建筑面积计算。
• 公司是政府的首选开发管理商，为政府代建地标性大型主题产业园。
• 公司曾获“2013中国产业基地产品牌价值TOP10”、“广厦奖”等多项荣誉。

2. 公司发展历程

• 2000年—2004年：公司成立并开始市场化产业园开发。
• 2004年—2008年：业务模式形成阶段，开始预售武汉光谷软件园。
• 2009年—2010年：进入高速发展阶段，拓展至多个城市。
• 2011年至今：进入复制扩张阶段，逐步在全国范围内布局。

3. 商业模式

• 公司采用“产业园 + 配套商业地产”模式，涵盖物业开发、商业运营、建造合同、物业租赁及开发管理服务。
• 公司已成功复制业务模式至多个城市，如武汉、青岛、鄂州等。
• 公司通过提供定制开发项目和互动式开发流程，满足客户个性化需求，并在开发初期实现财务回报。

4. 产业契合与政策优势

• 产业园开发契合国家“产业结构调整及转型升级”和“新型城镇化”战略，受惠于政府政策支持。
• 公司产业园主题涵盖传统产业升级、战略性新兴产业及创新产业，如金融港、生物城、软件园等。
• 政府提供土地优惠、税收减免及补贴，支持公司发展并增强盈利能力。

5. 客户资源与市场影响

• 公司吸引全球500强、中国500强及行业领先企业入驻，如施耐德电气、交通银行等。
• 为中小企业提供孵化平台，支持其发展与创新，如武汉研创中心、青岛研创中心。
• 与地方政府及领先企业合作，为多个大型产业园提供开发管理服务。

6. 项目储备与区域布局

• 截至2013年底，公司拥有约610万平方米土地储备，涵盖武汉、青岛、沈阳、黄石、鄂州等城市。
• 公司计划进一步拓展至北京、重庆、广州、上海、天津及西安等城市，以实现全国性扩张。

7. 财务表现

• 公司营业额及利润持续增长，2010年至2013年复合年增长率分别为35.7%。
• 房屋销售收入占比高，2010年至2013年复合年增长率达34.6%。
• 公司的综合毛利率稳定在33.9%至35.4%之间，盈利预测显示未来三年将保持增长趋势。

8. 财务结构

• 负债结构稳健，主要来源于银行贷款及权益持有人出资。
• 公司的速动比率及净负债率显示良好的财务健康状况。

9. 未来发展战略

• 进一步加强产业园开发的市场领先地位，拓展至更多城市。
• 通过纵向一体化模式，提升产业园开发及运营能力。
• 策略性增加投资物业，如公寓、酒店、食堂等，以增加盈利和收入来源。
• 围绕新兴、高速增长产业，如海洋科技、智能制造、文化创意等，进行主题延伸和产业链整合。

中国产业园行业概述

1. 市场概况

• 中国市场化产业园市场自1990年代末至2000年开始兴起，主要由私营和国营开发商及运营商推动。
• 市场规模持续扩大，总建筑面积及项目数量按复合年增长率20.5%和16.6%增长。

2. 成长因素

• 经济开发区增长：经济开发区的发展带动了对产业园的需求。
• 政府支持：地方政府提供土地、税收及补贴等优惠政策。
• 产业集群：产业集群促进资源、人才及专业知识的集中，推动企业间的合作与创新。
• 研发投资增加：中国研发投入持续增长，吸引跨国企业将研发业务迁至中国。
• 办公空间需求上升：主要城市办公空间售价及租金上升，推动产业园市场发展。
• 外包产业增长：外包产业快速增长，尤其是金融后台服务、软件开发及数据中心等领域。
• 中小企业发展：产业园为中小企业提供发展平台，促进其业务创新与扩张。

3. 供应情况及区域分析

• 中国市场化产业园市场覆盖21个主要城市，占市场总量的90%以上。
• 2008年至2012年，总建筑面积供应按复合年增长率20.5%增长。

4. 中国产业园开发及运营商排名

• 公司在中国市场化产业园行业中排名第二，总建筑面积为8,480千平方米，产业园数量为11个。

公司盈利预测

• 2014年至2016年，公司预计营业收入分别为40.54亿元、56.35亿元、67.41亿元。
• 股东应占盈利预计分别为5.91亿元、9.02亿元、10.67亿元。
• 综合毛利率预计保持在33.9%至34.4%之间，盈利能力稳步提升。

投资信息

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