> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 房地产市场分析总结 ## 核心内容 当前房地产市场呈现分化态势，整体小阳春表现未达预期，但京沪两地展现出积极信号，有望率先引领楼市拐点。市场主要呈现以下特征： - **以价换量**：成交量上升，但价格未明显上涨，表明市场仍以价格调整换取成交量。 - **二手房强于新房**：二手房成交表现优于新房，尤其在核心城市。 - **核心城市主导**：京沪等地在小阳春期间表现突出，成交量与价格均有所改善。 - **刚需房为主力**：刚需房源在核心城市中占据主导地位，占比高。 ## 主要观点 ### 1. 京沪楼市有望率先企稳 - **供给端收缩**：京沪挂牌量因卖方惜售撤牌出现主动下降，节后虽有季节性反弹，但增速明显放缓，预计未来挂牌量不会大幅回升。 - **需求端平稳释放**：京沪成交量表现亮眼，呈现“量增价稳”特征，表明市场自发修复能力增强。 - **去化周期健康**：京沪二手房去化周期处于低位，库存水平较为健康，具备率先止跌回稳的潜力。 ### 2. 市场表现分化 - **A/H房地产指数分化**：A股房地产指数周跌幅4.21%，而H股港资房企指数小幅上涨0.23%，显示港资房企更具防御性。 - **个股表现**：京投发展、市北高新、世联行等A股房企表现强势；新鸿基地产等H股房企亦有上涨表现。 ### 3. 成交量与挂牌价走势 - **二手房成交量增长**：一二线城市成交量延续涨势，深圳涨幅显著，广州、北京、上海亦有不同幅度增长。 - **挂牌价走势分化**：一线城市挂牌价周环比转正，上海连续两周上涨；北京挂牌价周环比转负，广州、深圳挂牌价继续下跌但跌幅收窄。 ### 4. 挂牌量变化 - **京沪挂牌量下降**：北京、上海挂牌量周环比转负，广州挂牌量继续下降，深圳略有增长。 - **去化周期改善**：京沪去化周期已处于较健康水平，为市场修复提供基础。 ## 关键信息 ### 1. 本轮小阳春特征 - **“以价换量”逻辑延续**：市场通过价格调整换取成交量，但价格未明显回升。 - **二手房主导市场**：二手房成交占比高于新房，尤其在一线城市。 - **核心城市表现突出**：京沪成交与价格表现优于全国平均水平。 - **刚需主导市场**：总价偏低的刚需房源在核心城市中占比高，成为主要成交动力。 ### 2. 政策与市场动态 - **政策预期落空**：近期地产板块表现平淡，部分归因于政策预期未达预期。 - **宽松政策预期增强**：尽管政策未有明显催化，但市场对宽松政策的期待可能带来后续机会。 - **地方政策支持**：绍兴、南京等地出台支持政策，包括购房补贴、优化营商环境、鼓励“以旧换新”等。 ### 3. 投资建议 - **短期机会**：关注金融地产板块防御价值，尤其在伊朗局势影响下，全球风险偏好下降。 - **中期主线**： 1. **港资房企**：受益于香港楼市基本面触底改善。 2. **商业地产**：受益于REITs推出与利率下行趋势。 3. **“好房子”企业**：具备优秀产品力与盈利能力，去化表现优异。 ### 4. 风险提示 - **政策不及预期**：逆周期调节政策力度或节奏不足。 - **楼市改善不及预期**：京沪小阳春后市场可能继续下行。 - **房企信用风险**：若政策宽松与基本面改善不达预期，房企信用风险可能加剧。 ## 图表与数据参考 - **图1-3**：展示了A/H房地产指数及港资房企的周度表现。 - **图4-18**：涵盖了挂牌价、挂牌量、成交量、议价率等关键指标的变化趋势。 - **表1-17**：详细列出了市场表现、成交量、挂牌价、挂牌量、融资动态、政策动态等数据。 ## 结论 京沪两地在当前市场环境下展现出较强修复能力，具备率先企稳的潜力，可作为投资重点。同时，投资者应关注政策变化及市场动态，把握周期拐点带来的β机会。短期可关注金融地产板块防御性机会，中期则可聚焦港资房企、商业地产及“好房子”企业等结构性主线。