> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # REITs市场周度总结（2026年3月30日-4月3日） ## 核心内容 本周（2026年3月30日-4月3日）中证REITs全收益指数收于1013点，周度环比持平，止住了连续五周的下跌趋势，但较1月末下跌了 $3.72\%$，基本抹平了2026年以来的涨幅。日均换手率维持在 $0.3\%$，仍为2021年以来的历史极低值，但周五成交量、成交额、换手率有所提升，显示市场情绪出现边际改善。 截至4月3日，已上市交易的79只REITs总市值为2215亿元，其中流通市值为1262亿元，周度环比下跌 $0.11\%$。二级市场表现分化，市政环保板块领涨 $1.30\%$，而能源和交通板块跌幅较大，分别为 $-0.88\%$ 和 $-0.83\%$。仓储物流板块跌幅收窄，部分个券出现反弹。 --- ## 一级市场动态 ### 商业不动产REITs - 截至4月3日，市场合计申报了17只商业不动产REITs，其中2只已受理，15只已问询，预计募集规模超过626.9亿元。 - **国联安复星商业不动产REIT**：上交所于3月30日受理，底层资产为三亚亚特兰蒂斯项目，拟募集139.28亿元，为目前最大的商业不动产项目。2026年预计分派率为 $4.12\%$，项目资产账面值43.9亿元，评估值139.28亿元，评估增值率高达 $217.34\%$。 - **创金合信北京国资商业不动产REIT**：深交所于4月3日受理，底层资产包括集智未来项目（量子芯座、量子银座）和隆福寺一期项目（隆福大厦、隆福寺北里），拟募集27.03亿元，2026-2027年预计分派率分别为 $4.42\%$ 和 $4.63\%$。 - 其他商业不动产REITs如红土创新星河集团、广发新城喜悦、嘉实首开、中信建投首农食品集团、国泰海通崇邦、华泰紫金华住安住、光大保德信光大安石、国泰海通砂之船、华夏凯德、华夏银泰百货、华夏保利发展、华安陆家嘴、汇添富上海地产、中金唯品会等均处于问询或反馈阶段。 ### 基础设施REITs - 截至4月3日，基础设施REITs已问询反馈10单，包括华夏湖北交投楚天高速、建信天津临港发展集团港口、国金嘉泽新能源、山证晋中公投瑞阳供热、中航中核集团能源、易方达广西北投高速、华泰三峡清洁能源、博时山东铁投路桥、中金厦门火炬产业园、平安西安高科产业园等。 - 市场整体仍以市政环保板块表现最佳，部分项目如中航首钢绿能IRR达到 $3.78\%$，显示出较强的盈利能力。 --- ## 二级市场表现 ### 各板块涨跌幅 - **市政环保**：涨幅最大，达 $1.30\%$，其中银华绍兴原水水利、中航首钢绿能、富国首创水务、国泰海通济南能源供热均表现较好。 - **能源设施**：跌幅较大，其中华夏华电清洁能源跌幅达 $-2.41\%$，主要受浙江省天然气发电政策变化影响。 - **交通设施**：整体跌幅较大，仅中金山东高速、华夏南京交通高速、国金中国铁建、浙商沪杭甬等个别项目上涨，其余均下跌。 - **产业园区**：表现分化，招商科创领涨 $4.16\%$，而中金重庆两江跌幅达 $-5.54\%$。 - **仓储物流**：跌幅收窄，嘉实京东仓储基础设施反弹 $5.38\%$，可能与廊坊项目续约有关。 --- ## 关键信息 ### 商业不动产 - 三亚亚特兰蒂斯项目年化入住率保持在 $84\%$ 以上，RevPAR稳定在 $1600$ 元以上。 - 北京集智未来项目出租率稳定在 $95\%$ 左右，属国家级孵化器，入驻企业稳定。 - 隆福寺一期项目出租率为 $82.65\%$，定位为“首都文化新中心”。 ### 市政环保 - 济南能源供热项目运营稳定，资产垄断性强，二级市场价格已有较大调整。 - 绍兴原水水利一季度业绩不佳，主要受自然水文条件影响，但全年供水量仍高于预测值。 ### 能源设施 - 中航京能国际能源因扩募，新增云南苏家河口水电站和松山河口水电站，提升了IRR。 - 华夏华电清洁能源因政策变化，项目执行新规则，对现金流和分派率产生不确定性。 ### 交通设施 - 中金安徽交控因G4231南京至九江高速无为至安庆段通车，导致车流量减少，项目表现不佳。 - 华夏南京交通高速因扬溧高速改扩建及仙新路过江通道等项目影响，表现有所修复。 ### 产业园区 - 招商科创领涨，华夏合肥高新、易方达广开产园等部分个券有所修复。 - 建议关注基本面稳定、出租率在 $80\%$ 以上、设有收益调节机制的园区REITs，如金隅智造工场和创金合信首农REIT。 ### 仓储物流 - 嘉实京东仓储基础设施因廊坊项目续约，出现反弹，分派率维持在 $4.10\%$。 - 廊坊项目净有效租金下调 $29.7\%$，但仍优于周边市场降幅。 --- ## 风险提示 1. **政策风险**：公募REITs相关政策可能出现超预期调整，影响市场表现。 2. **经营风险**：基础设施项目运营受自然条件、市场需求、政策变动等影响，存在经营不确定性。 3. **数据风险**：部分数据来源可能存在偏差，需谨慎参考。