20161030-招商证券-招商房地产高频追踪报告_调整非崩溃_不要看到一根_阴线_就_凉秋和寒冬__37页_1mb

调整非崩溃，不要看到一根“阴线”就“凉”——招商房地产高频追踪报告总结

核心内容概述

本报告由招商证券发布，分析了2016年10月房地产行业的市场走势、供需情况、政策调整及投资策略。报告指出，房地产市场在整体趋势上仍处于调整期，但不意味着全面崩溃，需关注结构性机会。核心观点包括：房地产指数难有超额收益，但不具备看空基础；应重视资源型地产股、国企改革及主题投资；政策收紧对市场影响持续，但未来调整空间有限。

主要观点与关键信息

行业策略与配置组合

• 行业趋势：销量分化持续，一线城市稳定，二线城市调整明显，三线城市滞后回升。
• 地产指数表现：房地产指数相对收益最佳布局区间为行业衰退后端和复苏前端，但当前不具备超额收益，需关注政策调整带来的弹性。
• 个股配置：
  • 资源型地产股：具备长期土地红利，优先考虑【侨城】和【北京城建】。
  • 周转型地产股：受小周期下行压制，不是最佳配置时机。
  • 持有型地产股：估值偏高，难有超额收益。
  • 转型地产股：关注【华发】兼具资源和周转特征。
  • 主题投资：推荐房地产基金主题【嘉宝】、大健康主题【苏宁环球】。
  • 国企改革：重视深圳地区国企改革，关注【侨城】、【沙河】、【天健】等。

市场供需分析

• 一手房供需：
  • 重点城市可售套数持续下降，9月批售比约0.9，可售套数下降。
  • 一线城市销量下降，二线城市销量下降，三线城市销量略有回升。
• 二手房供需：
  • 重点城市二手房销量分化，一线城市整体下降，部分三线城市销量回升。
  • 北京、深圳、青岛等城市销量回升，但10月累计同比整体下降。

房价与土地市场

• 房价走势：
  • 9月百城房价环比上涨2.83%，81城上涨，18城下跌。
  • 郑州、无锡、常州、昆山涨幅较大，超过6%；东营、贵阳、沈阳等跌幅较大。
• 土地市场：
  • 9月百城土地供应总量回升，住宅类供应略有回落。
  • 土地成交楼面均价大幅上涨，尤其是二线城市和其他城市。
  • 大连、成都、天津等地土地成交活跃，拿地公司包括保利、万达、金隅等。

政策动态

• 政策调整：
  • 国土资源部推动不动产统一登记制度落地。
  • 上海证券交易所发布房地产公司债券分类监管政策。
  • 各城市出台政策收紧措施，如限购、限贷、提高首付比例等。
  • 北京、上海、广州等地加强房贷审查，抑制投机行为。

金融环境

• 首付比例与利率：
  • 北京首套房首付比例35%，二套房50%。
  • 上海首套房首付比例30%，二套房50%。
  • 广州首套房首付比例30%，二套房70%。
  • 金融街、金地、金融街等公司股息率较高，为长期投资提供回报。

重点城市数据速览

一手房销售数据

• 整体：日均销量环比-1%，累计同比↑8%。
• 一线城市：日均销量环比-10%，累计同比↓2%。
• 二线城市：日均销量环比-5%，累计同比↓6%。
• 三线城市：日均销量环比+4%，累计同比↑28%。

二手房销售数据

• 重点城市：明显分化，部分城市如北京、深圳、青岛销量回升。
• 北京：日均销量环比↑13%，累计同比↓26%。
• 深圳：日均销量环比↓42%，累计同比↓22%。
• 杭州：日均销量环比↓30%，累计同比↑11%。

估值与市场表现

• 板块估值：房地产板块PE和PB略回升至近五年均值的128%和107%，在周期类行业中排名居中。
• 行业走势：房地产行业最近一周涨幅0.4%，相对沪深300微涨，行业排名靠后。
• 超额收益：房地产行业2015年超额收益显著，但2016年1-7月表现较差，8月以来有所改观。

风险提示

报告中提到，需关注政策收紧对市场的影响，以及房地产行业未来调整空间。此外，部分个股进入投行项目名单，可能调出组合。

研究团队介绍

• 赵可：招商证券高级分析师，博士，专注于房地产和宏观策略。
• 刘义：招商证券高级分析师，同济大学金融专业，8年研究经验。
• 黄梓钊：研究助理，美国东北大学金融硕士。

结论

报告强调，房地产市场虽处于调整期，但不意味着全面崩溃，应关注结构性机会，如资源型地产股、国企改革及主题投资。同时，需警惕政策收紧带来的影响，合理配置资产，避免因短期波动而过度悲观。