20220803-东方金诚-房地产行业_未来5-10年城镇潜在新增住房需求规模测算——我国城镇家庭住房需求还有多大增长潜力__8页_773kb

我国城镇家庭住房需求增长潜力分析总结

核心内容概述

本报告分析了我国未来5-10年城镇家庭住房需求的增长潜力，基于“一户仅一房”和“一户或多房”两种假设，对新增住房需求的来源进行了拆解预测。结果显示，随着人口自然增长率下降、城镇化速度放缓、城市更新进入尾声，我国房地产市场高速增长阶段已基本结束，新增住房需求将出现系统性下降。

主要观点

• 房地产市场增速放缓：未来5-10年，我国城镇新增住房需求将显著低于过去十年，增长潜力有限。
• 需求驱动因素减弱：人口红利、城镇化进程和城市更新三大因素将逐步弱化，成为拉动住房需求的主要力量。
• 政策导向影响显著：住建部发布的政策文件表明，城市更新将从“大拆大建”转向“旧改”，导致被动新增住房需求减少。
• 多套房持有比例提升有限：尽管未来政策友好可能促使城镇家庭持有二套及以上住房比例上升，但整体新增住房需求仍难以恢复至历史高位。

关键信息拆解

一、“一户仅一房”假设下的住房需求预测

1. 主动新增住房需求（人口与城镇化因素）

• 自然增长：由人口自然增长带来的城镇家庭户数增加。

  • 2001-2010年：年均自然增加城镇家庭户数为79.28万户
  • 2011-2020年：年均自然增加城镇家庭户数为115.47万户
  • 预测：2021-2025年：年均约113.5万户
    2026-2030年：年均约108.5万户

• 机械增长：由城镇化带来的家庭户数增加，需扣除就地城镇化影响。

  • 2001-2010年：年均机械增加城镇家庭户数为331.12万户
  • 2011-2020年：年均机械增加城镇家庭户数为288.83万户
  • 预测：2021-2025年：年均约129.0万户
    2026-2030年：年均约122.7万户

2. 被动新增住房需求（城市更新）

• 历史数据：

  • 2001-2010年：年均拆除住房约293.5万套
  • 2011-2020年：年均拆除住房约475.1万套

• 未来预测：由于城市更新政策调整，预计2021-2030年年均拆除住房约181.5万套，较过去十年大幅下降。

3. 总体预测

• 2021-2025年：年均新增住房需求约424万套
• 2026-2030年：年均新增住房需求进一步降至约413万套
• 对比过去十年：较2011-2020年年均1319万套下降幅度达51.8%以上

二、“一户或多房”假设下的住房需求预测

• 当前住房持有情况：2019年，我国城镇家庭住房拥有率为96%，户均住房1.5套。
• 政策情景分析：基于未来城镇家庭二套房及多套房持有比例的三种预测情形，测算未来5-10年新增住房需求如下：

• 房价预测：未来房价涨幅将与按揭贷款利率大致相当，约为4.5%。

• 人均住房面积预测：

  • 2025年：43.5平方米
  • 2030年：45平方米

• 户均人口预测：

  • 2025年：2.4人
  • 2030年：2.3人

• 销售面积与销售额预测：

  • 情形一：2021-2025年年均销售面积70230.88万平方米，销售额79885.06亿元
  • 情形二：年均销售面积90596.65万平方米，销售额103050.37亿元
  • 情形三：年均销售面积118506.08万平方米，销售额134796.32亿元

结论

• 新增住房需求下降：未来5-10年，我国城镇新增住房需求将显著低于过去十年，主要受人口增长放缓、城镇化趋缓和城市更新减缓的影响。
• 房地产市场进入调整期：随着需求端的萎缩，房地产市场将进入以存量为主、增量为辅的发展阶段，房价增长将受政策调控和市场供需影响，难以再现过去十年的高速增长。
• 政策不确定性影响多套房持有比例：虽然政策友好可能推动多套房持有比例上升，但其对整体需求的拉动作用有限，难以扭转市场整体需求下降的趋势。

附注

• 本报告基于人口普查、公开资料及模型测算，预测结果受数据质量和政策变化影响，存在一定不确定性。
• 报告仅用于投资参考，不构成决策建议。