> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 房地产行业周报总结 ## 核心内容概述 2026年8月28日，中国房地产行业迎来一系列重大政策改革，涵盖信贷管理、销售制度、融资机制等多个方面，标志着行业从“销售期货”向“销售现货”转变。政策目标是加强融资监管、保障购房人权益、推动企业稳健经营，同时促进房地产市场止跌回稳。分析师齐东与胡耀文认为，当前房地产政策仍处于落地与观察阶段，后续政策优化仍有空间，行业整体仍被看好。 ## 主要观点 - **政策导向**：政策体系围绕房地产融资、信贷、销售制度进行系统性改革，形成适配房地产发展新模式的制度框架。 - **行业转型**：销售模式从“预售制”转向“现房销售”，房企竞争将更加聚焦于产品力和融资能力。 - **市场表现**：新房成交面积持续下降，二手房市场相对稳定，核心城市政策优化和公积金贷款等政策仍有空间。 - **投资建议**：维持行业“看好”评级，推荐优质房企、商业地产运营商和优质物管企业。 ## 关键信息 ### 政策端改革 - **信贷管理**：中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》，强化信贷监管。 - **销售制度**：住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，推动现房销售。 - **融资制度**：金融监管总局配套推出五个融资制度，覆盖房地产全周期，包括商品住房开发贷款、个人住房贷款、商业地产贷款、城市更新项目贷款、房地产领域信托业务等。 - **资本市场支持**：中国证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，为行业提供资本市场支持。 ### 销售端数据 - **新房成交**：2026年第35周，全国30城新房单周成交面积173.9万平米，同比下降9.6%；累计成交面积6288.9万平米，累计同比下降6.5%。 - **二手房成交**：2026年第35周，全国15城二手房单周成交面积148.5万平米，同比增长0.3%；累计成交面积5737.1万平米，累计同比增长1.3%。 - **一线城市表现**：新房单周成交面积50.3万平米，同比增长2.7%；二手房单周成交面积41.4万平米，同比增长2.2%。 ### 投资端数据 - **土地成交**：2026年第35周，全国100大中城市土地成交面积1639.2万平方米，单周同比下降2%；前35周累计成交面积70376.6万平方米，累计同比下降11%。 - **楼面价与溢价率**：楼面价2373.8元/平米，同比下降1%；土地成交总价184.8亿元，同比下降3%；平均溢价率（4周移动平均）为6.6%。 ### 价格端数据 - **冰山100指数**：2026年第35周为9746，周环比下降0.14%，周同比下降9.1%。 ## 推荐标的 1. **优质房企**：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国 2. **商业地产运营商**：华润置地、大悦城、新城控股、龙湖集团 3. **优质物管企业**：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业 ## 风险提示 - 市场信心恢复不及预期 - 政策效果未达预期 ## 结构化总结 ### 一、政策改革方向 - **信贷管理**：强化监管，优化房地产融资结构 - **销售制度**：推动现房销售，减少预售风险 - **融资机制**：全周期金融支持，明确贷款与信托业务管理 - **资本市场支持**：鼓励资本参与，推动行业新模式发展 ### 二、市场表现分析 - **新房市场**：成交面积持续下滑，市场整体偏冷 - **二手房市场**：成交面积稳定增长，尤其一线城市表现较好 - **土地市场**：成交面积下降，楼面价与溢价率均有所回落 ### 三、投资建议 - **行业评级**：维持“看好”评级，政策有望进一步推动市场复苏 - **投资策略**：优先布局城市基本面良好、产品力强的房企；关注商业地产运营商及物管企业，受益于政策利好 ### 四、风险提示 - 市场信心恢复速度可能影响政策效果 - 政策执行力度及节奏存在不确定性 ## 附录 - **图表目录**：包含新房、二手房、土地成交及价格变化等图表 - **特别声明**：本报告为R4（中高风险）级别，仅限专业投资者及风险承受能力为C4、C5的普通投资者参考 - **法律声明**：本报告版权归属开源证券，未经许可不得复制、转载或用于其他用途