2025-07-29-港交所-资本策略地产_2025_年报页_162页_5mb

财务汇总分析报告

公司概况与报告背景

资 本策略地产控股有限公司（以下简称公司）发布了一份详细的年度报告，涵盖截至2025年3月31日的财务表现与业务回顾。报告强调了当前房地产市场面临的挑战，如高利率和投资情绪低迷，但同时也指出部分项目展现出初步市场复苏迹象。

财务表现概述

• 年度亏损与收入下降：
  公司本年度录得本公司拥有权益的综合亏损达16.92亿港元（经重列），较去年4256万港元有所扩大。主要原因为投资物业公平值不利变动、持作出售物业撇减及合营/联营公司物业减值拨备，合计非现金项目对财务状况造成显著影响。年内收益总额为52.1亿港元[1]，同比下降约70%，反映出住宅和商用物业销售的疲软。

• 借款与偿债压力：
  截至本报告期末，公司外部借款总额约为1，997亿港元（包括银行借款及有担保票据），债务总额与资产总额比例（按计息比率计算）为10.18%，显示出较高的财务杠杆风险。借款期限主要介于2年至5年之间，其中包括11.14亿港元需在一年内偿还，增加了短期流动性压力。

管理层观点与战略调整

• 公司主席在报告中指出，尽管利率高企和市场不确定性仍为行业普遍挑战，但部分住宅项目（如The Southside、滶晨）已录得销售进展，显示市场对优质物业的信心在增强。管理层通过以下措施应对当前环境：
  • 战略性融资：于2025年2月完成约14.9亿港元供股、5亿港元高级无抵押债券发行，及引入基汇资本作为长期战略投资者，以巩固资产负债表和增强流动性。
  • 资产出售优先：通过出售部分持作出售物业及附属公司权益（如Marble Range Limited），加速回笼资金，优化资产结构。
  • 可持续发展投资：推广绿色建筑认证（如LEED），减少碳排放，并投资环保技术，以适应市场对碳中和的需求。

业务挑战与机遇

• 住宅与商用物业分析：

  • 住宅板块中，香港市场住宅销售略有改善，佐敦“高臨”项目及南丫岛开发项目表现积极；商用物业市场仍低迷，但九龙湾“资本中心”和中环“四季坊”购物中心等项目通过改进展览及租金优化，尝试稳定收入。

• 市场展望：
  公司展望未来，认为香港住宅市场将受益于利率下降及政府放松政策。商用物业方面，策略聚焦于优化项目租赁组合，提升租金回报。整体业务策略侧重于平衡财务健康与价值创造，目标是在2029年进一步改善股东回报。

企业治理与合规

• 公司治理实践：
  公司董事会由六位执行董事和四名独立非执行董事组成，成员变动得当（如郑毓和因个人原因辞任）。分别设立了审核、薪酬、提名及执行委员会，确保透明审议与监督。全年遵守上市规则和香港公司法例。

• 劳工与多元化：
  公司重视员工多元化，并定期进行反贪污和合规培训。年内雇员流失率23%，保持较低水平，反映出良好工作环境。

可持续发展举措

• 环境与社会政策：
  公司推行绿色采购，引入LED照明和节能系统，减少能源消耗。例如，年内有8个项目的照明系统成功从白炽灯转换为LED，节省能源和成本。此外，参与社区服务如慈善捐款和环保活动，贡献社会。

• 风险管理：
  公司通过外部估值和风险评估系统管理信贷风险，尤其加强对合营企业及联营公司的付款追踪。同时，报告强调自然灾害风险较低，因资产主要处于高抗风险的稳定位置。

财务状况与风险考虑

• 债务管理与流动性：
  公司债务规模较大（约199亿港元借款），但通过供股和资产出售策略，成功降低流动性风险，为2025年7月的债券再融资做好准备。

• 关键假设与不确定性：
  利率和市场价格波动是主要风险因素。如果利率下降或房地产销售回暖，公司将把握机会提升盈利，但短期内需应对利息和保证金变动的影响。留存贷款和应收款项的减值风险也被密切关注。

结论

本报告反映出公司在挑战中寻求稳定发展的决心。尽管本年度出现亏损，但由于其聚焦资产优化和可持续投入，董事会对长期调整后的企业前景持谨慎乐观态度。未来策略的关键在于把握香港住宅市场回暖窗口期，平衡短期偿债需求与长期增长。

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