20220724-中达证券投资-内地房地产行业周报_销售波动加剧_政策发力持续_11页_856kb

内地房地产行业周报总结

核心内容

本周内地房地产行业整体表现呈现销售波动加剧与政策持续发力的特点。新房及二手房市场成交数据出现分化，部分城市表现较好，而另一些城市则面临较大的销售压力。同时，房地产企业融资与流动性问题依然存在，但地方政策逐步优化，有助于改善市场信心。

主要观点

• 新房市场：重点城市新房成交面积环比上升3%，但2022年累计成交面积同比下降38%。一线城市成交环比涨幅最大，三线城市降幅收窄。部分城市如福州、广州表现突出，带动珠三角及南部其他城市成交面积环比增速较快。
• 二手房市场：重点城市二手房成交面积环比持续波动，周内有所下滑。部分城市如成都、东莞成交量上升，但整体仍面临较大压力。二手房挂牌价格指数稳中微降，一线城市略有上升，其他线城市普遍下降。
• 库存与去化周期：重点城市可售面积环比基本持平，但平均去化周期环比上升11%，显示市场去化压力依然存在。苏州和广州去化周期显著上升，分别为7.8个月和14.0个月。
• 政策动态：地方政策持续发力，南京和深圳优化人才购房政策，有助于提升青年人购房意愿。四川遂宁等地提出解决方案，通过地方政府帮扶化解房企发展难题。此外，保租房相关政策频发，预计未来有较大发展空间。

关键信息

1. 新房成交数据

• 全国：42个主要城市新房成交面积环比上升3%，2022年累计成交面积同比下降38%。
• 一线城市：北京环比下降15%，上海环比上升22%，累计成交面积同比下降31%。
• 二线城市：累计成交面积同比下降34%，环比涨幅为2%。
• 三线城市：累计成交面积同比下降47%，环比降幅为6%。
• 部分城市表现：芜湖、杭州、福州2022年累计交易量分别下降62%、42%、57%。

2. 二手房成交数据

• 全国：15个主要城市二手房交易建面下降3%，2022年累计成交面积同比下降27%。
• 重点城市：金华、厦门环比分别下降49%和22%，深圳、南宁、东莞2022年累计同比分别下降57%、10%和29%。
• 去化周期：重点城市平均去化周期为14.5个月，环比上升11%。

3. 投资建议

• 行业整体维持“强于大市”评级，政策支持有助于改善企业流动性，市场信心有望回升。
• 部分一线及强二线城市优化购房政策，如南京降低落户门槛、深圳推出青年人才共有房计划，有助于提升购房意愿。
• 保租房政策持续出台，如成都支持居民闲置住房纳入保租房房源库，红土创新、中金两只保租房REITs获批，预计未来有较大发展空间。

4. 重点政策及动态

• 政策支持：哈尔滨、徐州、淮安等地推出购房补贴政策，海南、青岛、郑州等地优化公积金贷款及住房补贴政策，江西、韶关等地调整首付比例。
• 创新政策：深圳企业首创青年人才共有房计划，三年后可选择购买或回购产权。
• 融资动态：万科企业发行30亿元绿色中期票据，中国金茂、蓝光发展、金科股份、建业地产、越秀地产等公司发布相关公告。

风险提示

1. 行业调控及融资政策存在不确定性，可能影响上市公司销售业绩。
2. 宏观经济波动可能对房地产企业经营造成影响。
3. 疫情控制具有不确定性，可能影响市场表现。

分析师声明

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评级说明

• 股票评级：
  • 买入：相对指数涨幅20%以上；
  • 增持：相对指数涨幅介于5%~20%之间；
  • 持有：相对指数涨幅介于-10%~5%之间；
  • 卖出：相对指数跌幅10%以上。
• 行业评级：
  • 强于大市：相对指数涨幅10%以上；
  • 中性：相对指数涨幅介于-10%~10%之间；
  • 弱于大市：相对指数跌幅10%以上。

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