房地产行业2020年11月统计局数据点评：销售和开发韧性十足，三条红线排风险促发展20201216-东兴证券-10页_915kb

房地产行业总结：销售和开发韧性十足，三条红线排风险促发展

核心内容概述

2020年11月房地产行业数据显示，行业销售和开发投资保持韧性，前11月商品房销售面积同比增长1.3%，开发投资同比增长6.8%。尽管单月销售增速有所回落，但整体表现优于市场预期。预计2020年全年销售面积增速为1.8%，2021年将小幅下降至0.2%。开发投资方面，2020年主要依赖土地购置费支撑，2021年将由建安投资取代成为主要增长动力，预计2020年开发投资增速为6.9%，2021年为6%。

主要观点

• 销售韧性较强：商品房销售面积和金额分别同比增长1.3%和7.2%，新开盘去化率维持在60%左右，可售库存较低和按揭利率低位支撑销售表现。
• 开发投资结构变化：2021年开发投资增长动力将从土地购置费转向建安投资，预计建安投资增速为9.6%。
• 土地市场量价分化：土地购置面积同比下降5.2%，但成交价款同比增长16.1%，土地出让单价同比高增长22.5%。限价政策抑制了销售均价上涨，但房企仍需面对利润率下降的压力。
• 融资监管影响深远：“三道红线”政策全面覆盖房企表内与表外融资，控制有息负债增速，降低行业风险，推动行业平稳发展。
• 高周转模式优势凸显：在融资受限背景下，高周转模式通过经营杠杆替代有息负债，成为最佳商业模式。
• 中长期看多：政策支持城市化和都市圈建设，带动购房需求增长；融资监管改善行业风险控制，为优质房企提供发展空间。

关键信息

销售表现

• 前11月销售面积：同比增长1.3%，销售金额同比增长7.2%。
• 单月销售增速：11月销售面积同比增长12.1%，销售金额同比增长18.6%。
• 区域差异：东部地区销售表现最优，西部次之，中部和东北相对较弱。
• 价格趋势：销售均价同比增速回落至5.9%，主要受房企以价换量及刚需房占比上升影响。
• 销售预测：2020年销售面积增速1.8%，2021年预计为0.2%；销售金额增速预计分别为7.5%和5.2%。

开发投资

• 前11月开发投资：同比增长6.8%，主要由土地购置费支撑。
• 2021年投资趋势：建安投资将成为主要增长动力，预计开发投资增速为6%。
• 土地购置费预测：2021年土地购置费增速预计下滑至-1%。

土地市场

• 土地购置面积：同比下降5.2%，土地成交价款同比增长16.1%。
• 土地出让单价：同比高增长22.5%，主要因地方政府推出优质稀缺土地。
• 地货比：2018年销售口径下地货比达61.2%，预计2020财年后行业盈利能力将下台阶。

到位资金

• 前11月到位资金：同比增长6.6%，主要依赖销售回款和融资。
• 资金来源：定金及预收款增长5.3%，个人按揭贷款增长10.6%，国内贷款和自筹资金分别增长5.4%和7.9%。
• 外资及其他资金：同比分别下降4.5%和5.2%，占比较低。

投资建议

• 推荐房企：保利地产、万科A、金地集团、中南建设和滨江集团。
• 推荐理由：布局核心城市和城市圈，具备高周转模式，盈利能力较强，抗风险能力较好。
• 行业评级：看好，预计行业指数相对强于市场基准指数收益率5%以上。

风险提示

• 经济复苏不及预期：可能影响居民购买力和行业需求。
• 行业盈利能力下行：可能超出预期，影响企业估值。
• 房企流动性风险：可能因融资环境收紧而加剧。

行业数据概览

指标	数据
股票家数	130
行业市值	21609.89亿元
流通市值	19161.62亿元
行业平均市盈率	9.57
市场平均市盈率	22.62

重点公司盈利预测与评级

公司名称	19A EPS（元）	20E EPS（元）	21E EPS（元）	19A PE	20E PE	21E PE	PB	评级
万科A	3.47	4.06	4.84	8.33	7.12	5.98	1.63	强烈推荐
保利地产	2.35	2.77	3.38	6.90	5.85	4.80	1.32	强烈推荐
金地集团	2.23	2.23	2.77	6.32	6.32	5.09	1.18	强烈推荐
中南建设	1.12	2.27	3.19	8.21	4.05	2.88	1.40	强烈推荐
滨江集团	0.52	0.57	0.66	9.33	8.51	7.35	0.88	强烈推荐

结论

房地产行业在2020年表现出较强的韧性，销售和开发投资均保持增长。尽管短期缺乏明确的投资逻辑，但中长期来看，政策支持和行业结构调整将为行业带来新的发展机遇。推荐关注布局核心城市和城市圈、采用高周转模式的优质房企。