> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 华泰 | 香港房地产市场总结（2026年1H） ## 核心内容概述 2026年上半年，香港房地产市场整体呈现复苏态势，住宅成交量和价格均创近年新高，商业地产方面部分指标也显示出改善迹象。然而，市场复苏的动能在下半年或有所减弱，受多种外部和内部因素影响，港资房企股价出现调整。总体来看，中长期复苏趋势仍在，但短期需关注政策与市场环境变化。 --- ## 主要观点 ### 1. 住宅市场表现 - **房价走势**：6月中原地产领先指数月环比+1.8%，1H26累计上涨11.6%，较2025年3月的周期底部反弹19%，但仍低于2021年8月的历史高点16%。 - **成交量**：6月新房成交1981份，二手房成交5367份，同比分别-7%和+49%。1H26累计新房和二手房成交量同比分别+34%和+45%，分别创2022年和2021年以来的半年度新高。 - **未来展望**：预计下半年住宅量价表现或不及上半年亮眼，但复苏趋势仍有望延续。主要受美联储加息预期、港股市场调整、内地资金出境监管收紧等因素影响。 ### 2. 住宅租金表现 - **租金指数**：5月租金指数环比+0.3%，同比+5.1%，创历史新高。1-5月累计上涨1.8%。 - **租金收益率**：70平以下住宅平均租金收益率微降至3.15%，已低于房贷利率3.25%。 - **风险提示**：若美联储转向加息，香港房贷利率上行，租金收益率可能进一步承压，成为复苏的制约因素。 ### 3. 商业地产市场 - **零售业复苏**：5月零售业销货价值同比+7.9%，1-5月累计同比+10.6%，延续加速上行趋势。其中，奢侈品零售同比+26.2%，复苏显著强于必选消费。 - **写字楼空置率**：5月甲级写字楼空置率环比-0.2%至13.3%，较2025年末改善0.8%，中环改善最大，达1.8%。写字楼租金自2022年下半年以来首次出现连续3个月环比上涨。 - **租金指数**：5月零售/写字楼/工厂大厦租金指数分别环比-0.5%、+0.1%、持平，同比分别-3.2%、-1.2%、-2.1%。整体租金筑底趋势持续。 --- ## 关键信息 ### 住宅成交量TOP项目（2026年1-6月） | 项目名称 | 开发商 | 楼宇买卖登记数量(宗) | 楼宇买卖登记金额(亿港币) | |------------------|----------------------------------|----------------------|---------------------------| | 峻然(居屋) | 香港房屋协会 | 526 | 21.19 | | 柏景峰 | 信和置业、资本策略、港铁公司 | 156 | 9.14 | | SIERRA SEA 第2A期 | 新鸿基地产 | 90 | 5.51 | | 启德海湾第1期 | 嘉华国际、会德丰地产、中海地产 | 71 | 5.79 | | 柏珑第1B期 柏珑II | 信和置业、嘉华国际、中海地产 | 60 | 4.48 | | SIERRA SEA 第2B期 | 新鸿基地产 | 233 | 15.05 | | 雅盈峰 | 盈科大衍地产、资本策略 | 54 | 14.76 | | 海嵎 | 永义国际 | 50 | 4.33 | | 壹沐第1期 | 恒基地产 | 47 | 3.07 | | 日出康城第13B期 海琨湾I | 信和置业、嘉里建设、嘉华国际、招商局置地、港铁公司 | 520 | 46.54 | | 首岸第1期 | 恒基地产 | 338 | 26.50 | | 柏傲庄III | 港铁公司、新世界发展 | 288 | 46.48 | | 启德海湾第2期 | 中海地产、会德丰地产、嘉华国际 | 222 | 17.51 | | 形璿 | 新鸿基地产 | 381 | 26.80 | | 首岸第3期 | 恒基地产 | 207 | 19.99 | | 壹沐第2期 | 恒基地产 | 199 | 14.71 | ### 政府住宅用地成交情况（2024-2026年） | 成交日期 | 地段编号 | 地点 | 拿地总价(亿港币) | 楼面面积(万平方呎) | 楼面地价(港币/平方呎) | 拿地企业 | 其他投标企业 | |----------------|------------------|------------------|------------------|--------------------|-----------------------|------------------|----------------------------------| | 2024/7/17 | 沙田市地段第623号 | 新界沙田小沥源源顺围 | 6.19 | 15.66 | 3,952 | 新鸿基地产 | 招商局置地、会德丰地产等10家 | | 2024/10/29 | 沙田市地段第625号 | 新界沙田小沥源沙田围路与小沥源路交界 | 10.21 | 30.42 | 3,357 | 华懋集团 | 招商局置地、会德丰地产等5家 | | 2025/1/27 | 沙田市地段第651号 | 新界沙田大围美田路 | 6.06 | 19.37 | 3,128 | 新鸿基地产 | K&K、长实、中海地产等5家 | | 2025/2/19 | 东涌市地段第55号 | 新界东涌第106B区 | 6.02 | 40.13 | 1,500 | 新鸿基地产 | 极好有限公司、嘉华国际等3家 | | 2025/8/13 | 屯门市地段第569号 | 新界屯门海珠路 | 10.89 | 28.29 | 3,850 | 信和置业 | 保利置业、会德丰地产等7家 | | 2025/11/18 | 荃湾市地段第441号 | 新界荃湾永顺街与德士古道交界 | 24.75 | 43.48 | 5,692 | 华懋集团 | 恒基地产、鹰君集团等8家 | | 2026/1/7 | 新九龙内地段第6674号 | 九龙佐敦谷采兴路 | 16.10 | 37.11 | 4,339 | 信和置业、鹰君集团 | 7家不具名 | | 2026/2/10 | 新九龙内地段第6675号 | 九龙牛头角彩霞道 | 18.07 | 28.45 | 6,352 | 中海地产 | 恒基地产、信和置业等8家 | | 2026/2/16 | �筲箕湾内地段第860号 | 香港筲箕湾东大街 | 13.84 | 14.81 | 9,343 | 嘉里建设 | 新鸿基地产、信和置业等7家 | | 2026/5/19 | 东涌市地段第54号 | 新界东涌第106A区 | 16.27 | 53.32 | 3,052 | 安保工程控股 | 新鸿基地产、嘉华国际等5家 | --- ## 风险提示 1. **美联储加息**：若美联储重启加息，将导致香港流动性收紧，对房地产市场形成压力。 2. **住宅市场复苏不及预期**：若人民币升值、港股表现、房地产政策等因素出现反复，可能影响市场复苏节奏。 3. **商业地产复苏不及预期**：当前商业景气度复苏仍处于初步阶段，租金端改善尚未明显显现。 --- ## 数据来源 - 研报《1H香港新房/二手房成交量创22/5年新高》2026年7月8日 - 数据来源包括：香港差饷物业估价署、中原地产、香港土地注册处、仲量联行、香港政府统计处等。 --- ## 结论 2026年上半年，香港房地产市场呈现持续复苏态势，住宅成交量和价格均创近年新高，商业地产部分指标改善。尽管下半年市场复苏动能可能边际减弱，但中长期来看，市场仍有支撑。港资房企股价已部分反映下半年复苏预期减弱，中报业绩期或带来正向催化。需关注美联储政策、港股波动、内地资金监管等对市场的影响。