20221218-东吴证券-房地产行业点评报告_从防风险到促消费_新使命引领行业迈入发展新阶段_2页_355kb

房地产行业点评报告总结

核心内容概述

2022年12月15-16日召开的中央经济工作会议对房地产行业提出了新的发展方向和政策导向。会议明确指出，要确保房地产市场平稳发展，重点支持住房改善消费，同时有效防范化解优质头部房企风险，推动行业向新发展模式平稳过渡。这标志着房地产政策从“防风险”向“促消费”的重要转变，也预示着行业未来将更加注重需求侧的刺激和供给侧的优化。

主要观点

1. 政策转向：从防风险到促消费

• 支持住房改善消费：会议重提住房消费，强调改善性住房需求的合理性与鼓励性，显示出政策对房地产行业需求端的支持意图。
• 需求侧政策预期增强：随着供给侧政策集中出台，未来需求侧的放松政策有望陆续落地，且放松力度可能超市场预期。
• 政策组合拳：预计未来将出台一系列刺激政策，包括对房地产市场的消费支持、对房企的纾困措施等，以推动行业企稳回升。

2. 优质房企获政策支持

• 保优质主体：会议明确支持优质头部房企，改善其资产负债状况，体现出对行业龙头的保护态度。
• 民企生存条件：能够获得政策支持的民企需满足以下条件：未公开违约、杠杆率不高、资产质量优、实控人配合意愿强。
• 政策导向清晰：政策对“房住不炒”的表述有所淡化，表明对房地产市场调控的重心正在向支持合理住房需求倾斜。

3. 行业新模式：低杠杆、轻资产、多层级供给

• “国进民退”：央国企市场份额将扩大，承担更多旧城改造、保障房等民生工程。
• “轻重并举”：房企将减少重资产开发，转向持有型物业、代建、物业管理等轻资产运营业务，以获取更稳定的现金流和利润。
• “多层级供给”：商品房在住房体系中的占比将下降，保障房、共产房、人才房的比例将提升，形成更加多元化的住房供给结构。

关键信息

投资建议

• 关注优质房企：建议关注优质混合所有制及民营房企，如新城控股、金地集团、龙湖集团、绿城中国等。
• 关注央国企扩张：有扩张意愿和能力的央国企，如保利发展、华发股份、首开股份等，也值得关注。

风险提示

• 疫情发展超预期：可能对房地产市场造成冲击。
• 调控政策放松不及预期：若政策未能有效放松，行业复苏进程可能受阻。

未来展望

随着政策的逐步落地和市场信心的恢复，房地产行业有望迎来需求端的刺激与供给侧的优化，推动行业向低杠杆、低风险、轻资产运营的新发展模式转型。板块估值修复行情或将持续，投资机会逐步显现。

附：研究团队信息

• 证券分析师：房诚琦
  执业证书：S0600522100002
  邮箱：fangcq@dwzq.com.cn

• 研究助理：白学松
  执业证书：S0600121050013
  邮箱：baixs@dwzq.com.cn

行业投资评级标准

• 增持：预期未来6个月内，行业指数相对强于大盘5%以上；
• 中性：预期未来6个月内，行业指数相对大盘-5%与5%之间；
• 减持：预期未来6个月内，行业指数相对弱于大盘5%以上。