> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 房地产2026年基本面及后阶段看法总结 ## 核心内容 ### 行业启动顺序明确，政策预期升温强化 - 房地产行业启动顺序为：政策 > 股价 > 成交量 > 房价 > 业绩。 - 相比2024年924行情，当前指数位置更高，板块启动点更低，涨幅更少。 ### 十五五旗帜鲜明，聚焦高质量发展 - “十五五”时期，房地产行业将聚焦高质量发展，加快构建发展新模式。 - 新房淡季导致交易走冷，而二手房交易超预期走强。 - 部分重点城市由于CPI转正，资产价格从“负面展望”步入“中性”。 ### 聚焦资质蓝筹，价值布局策略 - 具备较强拿地能力、符合不动产REITs出表条件、适应新供给标准的低库存房企仍是核心选择。 ## 主要观点 ### 政策预期升温，逻辑确定性增强 - 政策支持力度增强，包括不动产REITs发行、城市更新等。 - 与2024年924行情相比，当前宏观环境更为积极，包括人民币升值预期提升、30万亿定存到期等。 - 2026年房地产定调为“高质量发展”，政策逻辑更偏向民生导向。 ### 板块当前基本面情况 #### 新房市场 - 新房市场整体处于供需两弱的状态，2026年至今均处于冰点。 - 重点城市新房批准上市面积和成交面积均出现环比和同比下滑。 - 2025年拿地面积收缩，2026年供给难上升。 - 城市保持核心区位价格拉高，郊远环线价格稳定，通过释放Top5%人群购买力逐步涨价去库存。 #### 二手房市场 - 2026年1-2月二手房活跃度超预期。 - 价格变动阶段包括降价缩量、降价放量、价稳量稳、价升量缩。 - 部分重点城市二手房价格有止跌能力，二线城市租售比合理。 ### 租金与资产价值 - 租金收益率与CPI挂钩，CPI转正有助于提升租金收益率。 - 一线城市内环老破小、中环大户型、次新和郊远环线均有下跌空间。 - 二线城市内环普宅租售比合理，有止跌能力。 ## 关键信息 ### 解决地产下行问题路径 - 三大方向：供需路径、金融路径、国富论路径。 - 行业总量与长期均衡人口总量提前匹配。 - 宏观杠杆重新打开，包括财政力度、居民及房企杠杆空间。 - 外贸出口带来居民收入预期改善，推动企业盈利回升。 ### 投资建议 - **重点房企表现：** - **万科A**：2026年EPS为0.09元，PE为51.78，投资评级为增持。 - **保利发展**：2026年EPS为0.49元，PE为13.18，投资评级为增持。 - **招商蛇口**：2026年EPS为0.53元，PE为18.23，投资评级为增持。 - **金地集团**：2026年EPS为-0.30元，PE为-，投资评级为增持。 - **中国海外发展**：2026年EPS为1.62元，PE为7.33，投资评级为增持。 - **华润置地**：2026年EPS为3.81元，PE为7.29，投资评级为增持。 - **龙湖集团**：2026年EPS为1.04元，PE为7.88，投资评级为增持。 - **万物云**：2026年EPS为1.67元，PE为10.43，投资评级为增持。 - **华润万象生活**：2026年EPS为1.99元，PE为20.54，投资评级为增持。 - **中海物业**：2026年EPS为0.52元，PE为7.46，投资评级为增持。 - **保利物业**：2026年EPS为3.05元，PE为9.63，投资评级为增持。 - **招商积余**：2026年EPS为1.03元，PE为10.08，投资评级为增持。 - **新大正**：2026年EPS为0.96元，PE为13.05，投资评级为增持。 - **华侨城A**：2026年EPS为-0.23元，PE为-，投资评级为增持。 - **商业不动产REITs**：资产具备价值提升潜力，但仍有下降空间，部分重点城市资产价格进入中性阶段。 ## 风险提示 1. 市场环境分化，新房销售承压。 2. 二三线城市库存问题仍然严重，行业修复将呈现分化形态。 3. 政策落地不及预期。 ## 投资建议的比较标准 - **股票投资评级**：以报告发布后12个月内的市场表现为比较标准，相对沪深300指数涨跌幅为基准。 - 增持：相对沪深300指数涨幅15%以上。 - 谨慎增持：相对沪深300指数涨幅介于5%~15%之间。 - 中性：相对沪深300指数涨幅介于-5%~5%。 - 减持：相对沪深300指数下跌5%以上。 - **行业投资评级**： - 增持：明显强于沪深300指数。 - 中性：基本与沪深300指数持平。 - 减持：明显弱于沪深300指数。