20260303-开源证券-房地产行业2026春季投资策略_逆境磨砺_暗藏契机_39页_2mb

房地产行业2026春季投资策略总结

核心内容

1. 2026展望：渐行渐近的行业底部

2026年房地产行业正处于深度调整期，政策导向明确，市场预期逐步改善。《求是》杂志开年首期提出“改善和稳定房地产市场预期”，释放政策转向信号。本轮下行周期中，新开工面积回撤幅度（74.1%）高于销售面积（50.9%），显示供给侧出清更为显著。核心城市二手住宅租金回报率已接近十年期国债收益率，表明市场正逐步修复。

2. 人口因素是超长周期变量，对房价中期影响有限

人口因素对房价的中期影响有限，房屋价格更多由货币政策、供需关系和经济预期等因素决定。各国房价与人口增长率的拟合R²大多小于0.5，且P值大于0.05，表明人口增长难以解释房价变化。适龄购房人口虽有一定影响，但整体相关性不显著。各国房价与人口增长常呈脱节状态。

3. 香港房地产案例：华丽的止跌回稳

中国香港楼市自2021年下半年进入下行通道，2022年起逐步放松政策，2025年6月触底回暖。其复苏路径为“产业复苏—中青年引入—租金回报率和利率劈叉”。2025年施政报告推出多项人才计划，吸引超过23万人来港工作。租金回报率持续提升，与利率差异扩大，推动资产配置需求。H按仍为主流，但P按和固定利率比例上升，反映市场信心恢复。

4. “好房子”写入“十五五”规划建议，拓宽房地产增量需求

“好房子”概念已写入“十五五”规划建议，房地产行业正从“有没有”转向“好不好”。住建部发布《住宅项目规范》，强调安全、舒适、绿色、智慧等要素。各地也陆续出台相关规范，推动新房市场向高品质化转型。随着住房房龄老龄化，置换和更新需求将增加，为行业提供新的增长点。

主要观点

• 政策转向：2026年房地产政策呈现明显转向信号，市场预期逐步改善。
• 供给侧出清：新开工面积大幅回撤，显示行业正在经历显著的供给侧调整。
• 租金回报率与利率关系：核心城市租金回报率接近国债收益率，资产配置吸引力提升。
• 人口与房价脱节：人口增长对房价的中期影响有限，需转化为有效需求才能产生影响。
• “好房子”推动转型：高品质住宅建设成为政策重点，有助于行业向服务和运营转型。
• 房地产市场结构变化：房龄老龄化推动置换和更新需求，为行业带来增量空间。

关键信息

• 政策信号：2026年开年《求是》杂志释放政策转向信号，政策力度需一次性给足。
• 数据支持：新开工面积回撤幅度高于销售面积，显示供给侧调整明显。
• 租金与利率：核心城市二手住宅租金回报率提升，与利率差距扩大，资产配置需求增加。
• 人口因素：各国房价与人口增长率无明显相关性，人口增长需转化为有效需求。
• “好房子”政策：住建部发布《住宅项目规范》，推动行业向高品质发展。
• 人才政策影响：香港通过人才计划吸引中青年，带动楼市复苏。
• 投资主线：2026年应聚焦政策底部估值修复、“好房子”品质溢价及租金回报率修复带来的资产配置需求。

投资建议

推荐标的

1. 强信用房企：建发国际集团、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产、保利发展、绿城中国
2. 双轮驱动房企：华润置地、新城控股、龙湖集团
3. 优质物管企业：华润万象生活、建发物业、南都物业、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务
4. 房地产后服务赛道：我爱我家、贝壳

表格：受益标的分析

风险提示

• 宏观经济下行：经济下行可能导致购房需求下降。
• 房企融资不及预期：融资受限可能影响建设进度和销售回款。
• 行业竞争加剧：竞争加剧可能压低价格，影响企业利润。

结论

2026年房地产行业正逐步接近底部，政策转向、供给侧出清和“好房子”建设推动行业向高质量发展转型。投资应关注政策底部修复、品质溢价和租金回报率提升带来的资产配置机会。