> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 海外房价深度调整期的经验启示 ## 核心内容概述 本报告分析了海外房价深度调整期的演变规律，并结合中国当前房地产市场情况，提出了相关投资建议。核心观点包括： - 海外房价深度调整期平均持续6年，最大跌幅约34%； - 日本房价调整时间长达74个季度，是特殊金融制度、自然灾害和外部金融危机共同作用的结果； - 中国房价自2021年高点已调整5年，跌幅约42%，已超跌； - 中国房地产市场已进入磨底通道，总量仍有压力但结构性修复迹象明显； - 一线城市的二手房价格、挂牌量和租金表现已出现企稳信号，可能引领全国市场修复； - 投资建议聚焦于核心城市土储充沛、具备“好房子”属性的头部央国企。 --- ## 主要观点与关键信息 ### 1. 房价调整规律 - **调整周期**：海外房价深度调整期平均持续6年，最大跌幅约34%。 - **日本特殊案例**：日本房价下跌时间长达74个季度，是金融制度、自然灾害和金融危机共同作用的结果。 - **中国现状**：中国房价自2021年高点已调整5年，跌幅约42%，已超跌；一线城市房价已连续4个月上行，核心城市房价结构性企稳信号增强。 - **调整阶段**：全球居民购房心理变化通常经历四个阶段：**损失厌恶（1-2年）—恐慌抛售（2-3年）—卖方惜售（1-2年）—房价企稳**。 ### 2. 基本面指标演变规律 - **住宅销量**：海外住宅销量在房价见顶后4-5年触底，回撤幅度约49%；中国目前调整至均衡区间。 - **住宅新开工**：海外住宅新开工在房价见顶后5-6年触底，回撤幅度约61%；中国目前新开工面积回撤约70.5%，已超跌。 - **住宅投资**：海外住宅投资在房价见顶后5-6年触底，回撤幅度约32%；中国目前投资回撤约39.8%，已超跌。 - **住宅竣工**：海外住宅竣工在房价见顶后4-6年触底，回撤幅度约43%；中国目前竣工面积回撤约40.5%，已调整至均衡区间。 ### 3. 深度调整期成因 - **全球同频共振**：在金融危机或全球性事件期间，多个地区房价同步调整，如2008年次贷危机期间，全球23个国家进入房价调整期。 - **杠杆传导机制**：杠杆出清过程漫长，包括断供、止赎、法拍等，导致房价下跌时间延长；美国次贷危机期间，内华达州资不抵债房屋比例达67%。 --- ## 国内地产周期现状 - **调整时间**：中国房价自2021年高点已调整5年，当前处于磨底通道。 - **结构性修复**： - **房价**：一线城市二手房价格连续4个月环比上涨，核心城市房价企稳信号增强。 - **库存**：房东惜售叠加成交放量，一线城市挂牌量持续下行，库存下降，供给端挺价与议价率收窄构成见底信号。 - **租金**：京沪深租金连续4个月上行，租金回报率结构性跑赢房贷利率，房价企稳拐点渐近。 --- ## 投资建议 ### 择时建议 - **短期**：把握三季度末和四季度末的交易性行情窗口。 - **中期**：2027年有望成为地产板块系统性 $\beta$ 重估的起点，板块可能成为年度交易主线。 - **长期**：本轮周期底部的投资机会更多体现在 $\alpha$ 而非 $\beta$ ，$\alpha$ 行情起点可能在2028年。 ### 标的推荐 - **核心城市土储充沛、拿地力度大且具备“好房子”属性的头部央国企**： - **H股**：华润置地(01109)、中国金茂(00817)、中国海外发展(00688)、建发国际集团(01908) - **A股**：招商蛇口(001979) --- ## 风险提示 - **逆周期调节政策不及预期** - **楼市改善不及预期** - **房企信用风险加剧** - **中外市场差异带来的预测偏差风险** --- ## 行业评级 - **行业评级**：看好（维持） - **国家/地区**：中国 - **行业**：房地产行业 - **报告发布日期**：2026年08月09日