> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 2026年房地产行业中期策略总结 ## 1. 渐行渐近的地产底部 ### 行业筑底与需求重塑 中国房地产行业正从“经济驱动力”转变为“经济后周期行业”，销售与开工面积均出现显著回落。预计未来五年新房住宅销售中枢将稳定在年均556万套，约7.8亿 $\mathrm{m}^2$ 水平。2021-2025年新房销售“超买”导致需求修正，2026-2030年销售中枢回落至556万套。 ### 人口与城镇化对需求的支撑 尽管人口自然增长率自2022年后进入负增长，但城镇化率的提升持续对冲人口下行压力。预计2026-2030年，家庭小型化与城镇化率的提升将驱动年均住房需求772.5万套。 ### 商品住房空间广阔 商品住房对家庭规模的覆盖推动了住宅市场的增量空间。即使在老龄化与人口负增长的背景下，商品住房需求仍有较大空间。参考日本经验，中国中长期住房需求空间并不悲观。 ### 供给端改善 - 现房销售占比创新高，提升开发商现金流回收效率。 - 工程款支出压力缓解，项目公司资金占用规模稳中有降。 - 非国有房企信用债到期压力显著下降，缩表压力减轻。 ## 2. 持续改善的供需边际 ### 供给侧：房地产投资占GDP比重回落 房地产投资占GDP比重自2013年达到峰值后持续回落，2025年降至3.7%。尽管目前显著超跌，但房企流动性压力有所缓解，行业供给端逐步改善。 ### 供给侧：施工强度下降，现金流改善 2025年，建安施工支出占销售额的比例降至56.4%，显示施工强度下降，行业现金流改善。 ### 需求侧：通胀回升，实际利率下降 通胀回升促使实际房贷利率下行，推动一线城市房价和租金企稳回升。核心城市的房价收入比已回落至2018年水平，部分城市低于全球主要城市平均线，市场可负担性提升。 ### 需求侧：供需再平衡与租金回升 一线城市二手房市场在新房集中交付后，进入自然供需恢复阶段。老小区与次新房挂牌量与去化周期同步下行，价值出清较为充分。 ## 3. 领先复苏的核心城市 ### 限价政策取消，房价倒挂修复 限价政策逐步取消，一二手房价格倒挂现象消退，市场进入自然恢复阶段。核心区域老小区房价率先企稳回升。 ### 供应冲击减弱，新房高端化趋势明显 一线城市新房供应冲击减弱，产品呈现高端化趋势。以上海为例，中环内新房均价与面积显著上升，显示房企定价能力成为竞争核心。 ### 价格与面积提升 - 内环内新房均价从2022年的1743万元提升至2026年的3717万元，套均面积从 $146\mathrm{m}^2$ 增加至 $226\mathrm{m}^2$。 - 中内环间新房均价提升至1972万元，套均面积维持在 $155\mathrm{m}^2$。 ## 4. 加速分化的头部房企 ### 头部房企分化加剧 随着行业复苏，头部房企凭借较强的定价能力和高端产品策略，逐渐拉开与中小房企差距。房企定价弹性成为利润弹性的重要决定因素。 ### 项目公司资金占用下降 项目公司对集团公司的资金占用规模稳定在1.1万亿附近，显示房企资金链压力减轻。 ## 5. 投资建议及风险提示 ### 投资建议 - 关注核心城市及高端住宅市场，把握行业复苏趋势。 - 头部房企具备更强的抗风险能力和市场竞争力，建议重点关注。 ### 风险提示 - 房企流动性风险仍需关注，尤其是非国有房企。 - 土地供应与政策调控对市场的影响仍存在不确定性。