> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 澳大利亚零售行业2026年回顾与展望 ## 核心内容概览 2026年澳大利亚零售行业继续保持强劲增长态势，家庭消费、租金增长及资本价值均有所提升。然而，伊朗冲突带来的地缘政治风险成为行业发展的主要挑战，可能对消费和投资产生下行压力。整体来看，零售行业表现优于其他商业地产领域，但不同资产类型和租户类别面临不同的机遇与风险。 --- ## 主要观点 - **家庭消费增长**：2026年2月家庭消费同比增长4.6%，表明消费市场依然强劲，但消费者信心有所软化。 - **零售业表现强劲**：2025年零售行业总回报率达到9.2%，是所有商业地产领域中最高的。零售资本价值在2025年第四季度增长1.3%，达到自2015年以来最强季度增长。 - **租金增长稳健**：主要购物中心租金增长稳定，2025年平均价差增长为4.2%，显示出租户的销售支撑和对零售空间的持续需求。 - **利润率改善**：2026年上半年主要零售商平均息税前利润率（EBIT）上升至8.9%，但预计2026年下半年将受到通胀和利率上升的挤压。 - **资本支出（CAPEX）问题**：零售资产长期资本支出不足成为投资者回报的潜在风险，尤其影响次区域和区域中心的资产表现。 - **投资者情绪变化**：2026年初交易活动强劲，但伊朗冲突后投资者信心下降，交易量明显放缓。 - **区域差异**：城市中心和主要区域资产表现优于次区域和区域中心，后者面临更高的空置率和租金压力。 - **消费者信心下滑**：ANZ-Roy Morgan消费者信心指数跌至历史最低点，反映出消费者对未来的不确定性增加。 - **利率影响**：2026年利率上升50个基点至4.1%，预计将进一步上调。利率上升对零售利润和租金收入产生下行压力。 - **“点击并取货”设施需求上升**：随着线上线下融合趋势加强，越来越多租户要求“点击并取货”设施，尤其对超市品牌和专业零售商而言。 - **交易活动集中**：2025年零售交易额增长显著，超区域和主要区域中心最受投资者青睐。 --- ## 关键信息 ### 家庭消费与可支配收入 - 2025年第四季度实际家庭可支配收入同比增长3.7%，推动消费增长。 - 消费增长集中在休闲娱乐（+8.8%）、食品（+6.6%）、酒店餐饮（+5.7%）等领域。 - 消费者信心下降，对可自由支配消费产生抑制作用。 ### 零售利润率与收益 - 2026年上半年平均EBIT利润率上升至8.9%，但预计2026年下半年将因成本上升而受到压力。 - 零售收益率在2025年第四季度压缩8个基点至5.64%，但整体资本价值仍上涨。 ### 资产表现与租金 - 城市中心和主要区域资产租金增长最强，平均MAT增长为6.6%和4.2%。 - 次区域和区域中心MAT增长较温和，但空置率异常低，显示出强劲的租户需求。 - 零售资产价格在2025年全年增长3.0%，主要受消费者支出弹性及基本面改善推动。 ### 投资者行为与市场动态 - 2025年零售交易额达144亿美元，较2024年增长43%。 - 私人资本是最大买家（31%），其次是公共资本（27%）、机构（22%）和跨境资本（19%）。 - 2026年初交易活动强劲，但伊朗冲突后交易量下降，投资者信心减弱。 ### 通胀与利率影响 - 2026年利率上升至4.1%，预计将进一步上调，对家庭预算和零售利润产生压力。 - 消费者信心下降，导致自由支配消费减少，对零售业形成下行压力。 ### 资本支出（CAPEX）问题 - 资本支出延迟已成为主要风险，尤其在较老或低级别的资产中。 - 延迟的CAPEX可能影响未来租金和资产维护能力，增加运营成本。 --- ## 风险与挑战 - **地缘政治风险**：伊朗冲突导致能源价格上涨，加剧通胀压力，影响家庭消费和零售利润。 - **利率上升**：预计2026年利率将进一步上升，增加借贷成本，抑制投资需求。 - **资本支出不足**：长期CAPEX延迟影响资产价值和租金增长潜力。 - **租户利润压力**：部分租户面临成本上升和需求下降的双重压力，可能寻求租金减免。 - **市场不确定性**：投资者情绪受地缘政治和经济前景影响，交易活动放缓。 --- ## 未来展望 - **短期**：零售收益率可能保持稳定，但长期来看，预计2027年下半年利率将下降，可能推动收益率回升。 - **中期**：零售基本面持续改善，受限的供应和强劲的收入增长支撑资产价值。 - **长期**：投资者应关注资产的长期价值和CAPEX的必要性，以应对未来潜在的租金和运营挑战。 --- ## 附录数据 ### 家庭消费增长趋势（2014-2026） | 年份 | 家庭消费增长（%） | |------|-------------------| | 2014 | ~4% | | 2016 | ~3% | | 2018 | ~6% | | 2020 | ~-5% | | 2022 | ~20% | | 2024 | ~5% | | 2026 | ~6% | ### 零售资产收益率（2015-2025） | 年份 | 超级&主要区域 | 副区域 | 集壁山 | 陆区级 | 端区级 | |------|----------------|--------|--------|--------|--------| | 2015 | 5.8 | 7.0 | 6.3 | 6.5 | 7.3 | | 2025 | 5.4 | 6.4 | 5.7 | 6.2 | 6.3 | ### 消费者信心与REIT指数（2025-2026） | 月份 | 消费者信心指数 | A-REIT指数 | |--------|----------------|------------| | Jan-25 | 100 | 100 | | Feb-25 | 103 | 102 | | Mar-25 | 105 | 104 | | Apr-25 | 110 | 90 | | May-25 | 115 | 100 | | Jun-25 | 118 | 105 | | Jul-25 | 120 | 108 | | Aug-25 | 122 | 110 | | Sep-25 | 125 | 112 | | Oct-25 | 128 | 115 | | Nov-25 | 130 | 118 | | Dec-25 | 130 | 120 | | Jan-26 | 130 | 122 | --- ## 结论 2026年澳大利亚零售行业整体保持增长，但面临来自地缘政治、利率上升和资本支出不足的多重挑战。尽管部分资产表现强劲，但投资者需警惕市场波动和潜在风险，尤其是在次区域和区域中心。未来，随着利率预期变化和消费者信心恢复，零售行业可能迎来新的增长机遇。