20260210-中银证券-房地产行业第6周周报_受去年同期为春节的低基数影响_楼市成交同比大幅增长_但环比负增长；上海三区试点收购二手房用作保租房_25页_1mb

房地产行业周报总结（2026年1月31日-2月6日）

核心内容

2026年1月31日至2月6日期间，房地产行业整体表现呈现出新房成交面积环比由正转负，二手房成交面积环比降幅扩大，同时新房库存面积同环比均下降的趋势。政策层面，上海启动了二手房收购用于保障性租赁住房的试点，这有助于释放住房改善需求，稳定市场预期。

主要观点

1. 新房市场表现：

   • 40个城市新房成交面积环比下降9.6%，同比上升203.0%，但同比增幅收窄。
   • 一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-6.0%、-7.2%、-18.2%，同比增速分别为364.2%、286.2%、28.3%。
   • 新房库存面积同环比均下降，去化周期环比下降，同比上升。

2. 二手房市场表现：

   • 18个城市二手房成交面积环比下降4.7%，同比上升349.7%。
   • 一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-15.1%、2.5%、-8.5%，同比增速分别为385.2%、317.3%、352.2%。
   • 二手房价格持续下行，但降幅有所收窄，市场信心逐步修复。

3. 土地市场表现：

   • 百城全类型成交土地规划建筑面积环比上升74.1%，同比上升582.1%。
   • 土地总价环比上升51.1%，同比上升36.7%。
   • 土地溢价率同环比均下降，其中一线城市溢价率下降最明显。

4. 债券发行情况：

   • 房企国内债券发行量环比上升192.8%，净融资额达180.1亿元。
   • 债券偿还量环比下降61.6%，同比上升185.1%。

5. 板块表现：

   • 房地产行业绝对收益为0.0%，较上周上升2.2个百分点。
   • 相对沪深300收益为1.3%，较上周上升3.6个百分点。
   • 房地产板块PE为27.19X，较上周下降0.19X。

关键信息

政策动态

• 上海试点收购二手房用于保租房：浦东、静安、徐汇区作为首批试点区域，收购目标包括产权清晰、总价适中的小户型房源，旨在释放改善需求，促进去库存和稳定价格预期。
• 全国涉企登记缴税业务一窗办理：自然资源部提出力争2026年底前实现。
• 地方政策调整：西藏调整商业用房贷款首付比例，福建推出购房补贴和“卖旧换新”平台，甘肃上调住房公积金贷款额度。

投资建议

• 政策拐点：预计在一季度末出现，政策积极性提升将有助于市场复苏。
• 基本面拐点：预计在四季度出现，需等待二手房价格止跌回稳。
• 关注主线：
  1. 基本面稳定、一二线城市销售和土储占比高的房企：华润置地、滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团。
  2. 2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团。
  3. 积极探索新消费时代下的新场景和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城、百联股份。

风险提示

• 政策出台不及预期。
• 销售与房价持续下行。
• 市场信心修复不及预期。

图表目录

• 图表1：40个城市新房成交套数为1.7万套，环比下降4.3%，同比上升225.1%。
• 图表2：新房成交面积为163.1万平方米，环比下降9.6%，同比上升203.0%。
• 图表3：一、二、三四线城市新房成交套数环比增速分别为26.3%、-6.0%、-29.2%。
• 图表4：一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-6.0%、-7.2%、-18.2%。
• 图表5：一、二、三四线城市新房成交套数同比增速分别为511.0%、204.2%、73.0%。
• 图表6：一、二、三四线城市新房成交面积同比增速分别为364.2%、286.2%、28.3%。
• 图表7：12个城市新房库存套数为136.7万套，环比下降0.6%，同比上升-10.1%。
• 图表8：一、二、三四线城市新房库存套数环比增速分别为-1.3%、-0.2%、0.5%。
• 图表9：一、二、三四线城市新房库存套数同比增速分别为-10.5%、-11.6%、3.2%。
• 图表10：一、二、三四线城市新房库存套数去化周期分别为16.8、14.2、77.2个月。
• 图表11：一、二、三四线城市新房库存套数去化周期环比增速分别为-2.8%、1.1%、-2.3%。
• 图表12：一、二、三四线城市新房库存套数去化周期同比增速分别为4.6%、19.1%、82.4%。
• 图表13：12个城市新房库存面积为11235万平方米，环比下降0.7%，同比上升-6.4%。
• 图表14：一、二、三四线城市新房库存面积环比增速分别为-1.1%、-0.4%、0.8%。
• 图表15：一、二、三四线城市新房库存面积同比增速分别为-8.3%、-5.8%、5.6%。
• 图表16：一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为17.9、14.3、64.3个月。
• 图表17：一、二、三四线城市新房库存面积去化周期环比增速分别为-2.6%、0.2%、-1.5%。
• 图表18：一、二、三四线城市新房库存面积去化周期同比增速分别为26.5%、40.4%、78.5%。
• 图表19：18个城市二手房成交套数为1.9万套，环比下降4.0%，同比上升311.8%。
• 图表20：18个城市二手房成交面积为174.1万平方米，环比下降4.7%，同比上升349.7%。
• 图表21：一、二、三四线城市二手房成交套数环比增速分别为-13.8%、2.9%、-11.0%。
• 图表22：一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-15.1%、2.5%、-8.5%。
• 图表23：一、二、三四线城市二手房成交套数同比增速分别为386.3%、273.7%、279.3%。
• 图表24：一、二、三四线城市二手房成交面积同比增速分别为385.2%、317.3%、352.2%。
• 图表25：百城成交土地规划建筑面积为1188.4万平方米，环比上升74.1%，同比上升582.1%。
• 图表26：百城成交土地总价为153.3亿元，环比上升51.1%，同比上升36.7%。
• 图表27：百城成交土地楼面均价为1290.1元/平，环比下降13.2%，同比下降80.0%。
• 图表28：百城成交土地溢价率为2.3%，环比下降1.0个百分点，同比下降1.4个百分点。
• 图表29：一、二、三线城市成交土地规划建筑面积环比增速分别为-19.4%、197.2%、48.8%。
• 图表30：一、二、三线城市成交土地规划建筑面积同比增速分别为156.1%、957.0%、535.8%。
• 图表31：一、二、三线城市成交土地总价环比增速分别为340.4%、26.0%、14.1%。
• 图表32：一、二、三线城市成交土地总价同比增速分别为-30.6%、76.9%、214.9%。
• 图表33：一、二、三线城市成交土地楼面均价环比增速分别为446.6%、-57.6%、-23.3%。
• 图表34：一、二、三线城市成交土地楼面均价同比增速分别为-72.9%、-83.3%、-50.5%。
• 图表35：一、二、三线城市平均土地溢价率分别为0.0%、3.7%、1.8%。
• 图表36：百城成交住宅土地规划建筑面积为247.5万平方米，环比上升130.7%，同比上升195.7%。
• 图表37：百城成交住宅土地总价为103.4亿元，环比上升92.3%，同比上升48.9%。
• 图表38：百城成交住宅土地楼面均价为4179.1元/平方米，环比下降16.6%，同比下降49.7%。
• 图表39：百城成交住宅类用地溢价率为4.6%，环比上升0.6个百分点，同比下降6.2个百分点。
• 图表40：二、三线城市住宅类用地成交土地规划建筑面积环比增速分别为19.9%、281.0%。
• 图表41：一、二、三线城市住宅类用地成交土地规划建筑面积同比增速分别为34.1%、218.0%、224.0%。
• 图表42：二、三线城市住宅成交土地总价环比增速分别为19.5%、67.8%。
• 图表43：一、二、三线城市住宅成交土地总价同比增速分别为33.2%、28.2%、137.8%。
• 图表44：二、三线城市住宅成交楼面均价环比增速分别为-0.3%、-56.0%。
• 图表45：一、二、三线城市住宅成交楼面均价同比增速分别为-0.7%、-59.7%、-26.6%。
• 图表46：一、二、三线城市住宅类成交土地溢价率分别为0.0%、11.6%、0.2%。

本周板块表现

• 上证指数：收于4066点，较上周下降1.3%。
• 创业板指：收于3236点，较上周下降3.3%。
• 沪深300指数：收于4644点，较上周下降1.3%。
• 房地产行业：绝对收益为0.0%，相对沪深300收益为1.3%。
• A股涨跌幅靠前的三家公司：保利发展（2.5%）、金地集团（2.2%）、滨江集团（1.4%）。
• A股涨跌幅靠后的三家公司：新城控股（-2.6%）、万科A（-1.4%）、华侨城A（-1.1%）。
• 港股涨跌幅靠前的三家公司：华润置地（3.3%）、越秀地产（3.1%）、中国海外发展（2.6%）。
• 港股涨跌幅靠后的三家公司：旭辉控股集团（-17.5%）、碧桂园（-5.1%）、美的置业（-3.6%）。

重点公司公告

• 业绩预告：
  • 万科A：预计归母净利润亏损约82亿元，同比下降约65.7%。
  • 招商蛇口：预计归母净利润盈利10亿元-12.5亿元，同比下降69%-75%。
  • 华侨城A：预计归母净利润亏损130亿元-155亿元，同比下降50%-79%。
  • 华发股份：预计归母净利润亏损70亿元-90亿元。
  • 金融街：预计归母净利润亏损45亿元-65亿元，同比减亏41.4%-59.4%。
  • 大悦城：预计归母净利润亏损21亿元-27亿元，同比减亏9.3%-29.5%。
  • 荣盛发展：预计归母净利润亏损80亿元-95亿元。
  • 实达集团：预计归母净利润亏损1.2亿元-1.8亿元，营业收入同比上升2%-18.2%。
  • 合肥城建：预计归母净利润亏损4.3亿元-5.5亿元，同比减亏69.3%-80.8%。
  • 世联行：预计归母净利润亏损4.8亿元-7.2亿元，同比下降142.7%-264%。
• 高管变动公告：
  • 实达集团：雷欢骅先生辞去董事长职位，由朱向东先生代行。
  • 中国武夷：苏凌峰先生被聘任为副总经理。
  • 合景悠活：尤金泉先生辞任公司秘书，蒋嘉惠女士被委任为公司秘书及授权代表。
• 经营数据公告：
  • 中国海外发展：2026年1月合约物业销售金额约为144.78亿元，同比上升20.4%；销售面积约为51万平方米，同比下跌12.9%。
• 其他重要公告：
  • 大悦城：股票交易价格连续三个交易日涨幅偏离值累计超过20%，属于交易异常波动情形。
  • 华发股份：向特定对象发行可转换公司债券，发行总额为48亿元。
  • 京投发展：拟发行非金融企业债务融资工具不超过10亿元。

债券发行与偿还

• 总发行量：212.1亿元，环比上升192.8%。
• 总偿还量：31.9亿元，环比下降61.6%，同比上升185.1%。
• 净融资额：180.1亿元。
• 发行量最大的房企：华润置地控股（25.0亿元）、首开股份（25.0亿元）、定海城乡（21.0亿元）。
• 偿还量最大的房企：陆家嘴（15.0亿元）、铁建房地产（13.0亿元）、苏高新集团（3.0亿元）。

总结

2026年房地产行业整体表现承压，但政策支持和市场信心逐步修复带来积极信号。重点城市新房和二手房成交均出现环比下降，但同比增幅仍显著。土地市场表现出一定的活跃度，但价格和溢价率持续下行。房地产板块相对收益有所提升，但绝对收益仍为0.0%。投资建议关注核心城市房企和商业地产公司，把握政策和基本面拐点带来的机会。