> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 中国房地产土地市场发展报告（2025年） ## 核心内容 2025年，中国房地产土地市场经历了深度调整，政策导向和市场表现均体现出“控增量、去库存、优供给”的战略目标。全国土地市场整体呈现缩量提质的态势，各线城市分化明显，一线城市和强二线城市成为市场关注的热点，而三四线城市面临较大压力。土地市场逐步回归理性，为房地产行业高质量发展奠定基础。 ## 主要观点 ### 1. 政策导向 - **短期止跌回稳，长期高质量发展**：2025年政策以“人、房、地、钱”联动机制为核心，通过控制新增土地供应、优化土地结构、提升市场预期等手段，推动市场从规模扩张向质效提升转型。 - **“控增量、去库存、优供给”**：政策强调通过去化周期调控、优质地块优先供应等方式，减少无效供给，优化供需结构。 - **“存量盘活”成为主战场**：土地一级市场收缩，二级市场及城市更新成为重点，鼓励通过市场化方式盘活低效、闲置土地。 ### 2. 市场表现 - **土地供应持续收缩**：2025年全国土地供应宗数与建筑面积同比分别下降14.3%和13.2%，其中住宅用地降幅更大，同比下降35.5%和18.5%。 - **土地成交下降但活跃度提升**：全国土地成交宗数与建筑面积分别下降8.4%和8.6%，成交率提升，显示市场逐步回稳。 - **价格与溢价率结构性变化**：住宅楼面地价小幅上涨，商办地价持续回落。住宅溢价率升至近四年最高，商办溢价率降至十年最低，市场趋于理性。 ### 3. 城市分化 - **一线城市与强二线城市表现较好**：供应和成交面积均有所下降，但成交率提升，楼面地价涨幅明显，成为房企重点布局区域。 - **三四线城市面临较大压力**：供应和成交面积大幅下降，楼面地价持续走低，库存压力较大。 ### 4. 企业格局 - **央国企主导市场**：在土地一级市场，央国企与地方国企合计拿地金额占比达78%，成为市场主力。 - **民企谨慎拿地**：民企拿地金额占比仅为8%，主要因融资环境和信用分化，尚未恢复元气。 - **拿地方式多元化**：城市更新、协议出让、二级市场收并购等方式逐渐增加，成为房企获取土地资源的重要渠道。 ## 关键信息 ### 土地供应与成交数据 - **全国土地供应**：2025年全部类型土地供应6.9万宗，规划建筑面积30.7亿平方米，同比分别下降14.3%和13.2%。 - **住宅用地供应**：1.3万宗，规划建筑面积7.7亿平方米，同比分别下降35.5%和18.5%。 - **商办用地供应**：1.3万宗，规划建筑面积3.9亿平方米，同比分别下降10.5%和16.4%。 - **全国土地成交**：5.7万宗，规划建筑面积25.7亿平方米，同比分别下降8.4%和8.6%。 - **住宅成交**：1.03万宗，规划建筑面积6.31亿平方米，同比分别下降22.7%和12.4%。 - **商办成交**：1.07万宗，规划建筑面积3.11亿平方米，同比分别下降6.0%和12.7%。 ### 土地成交价格与溢价率 - **住宅楼面均价**：3,666元/ $\mathrm{m}^2$，同比上涨3.5%。 - **商办楼面均价**：1,428元/ $\mathrm{m}^2$，同比小幅下降4.4%。 - **住宅溢价率**：5.6%，为近四年最高。 - **商办溢价率**：3.1%，为十年最低。 ### 重点50城市场表现 - **成交规划建面**：武汉、贵阳、西安、南京、南通排名前三，合计占比达五分之一。 - **成交总价**：北京、杭州、上海、成都、重庆等城市表现突出，其中北京、杭州、上海成交金额均超千亿。 - **楼面单价**：上海、北京、深圳等城市楼面单价居高不下，部分地块单价达20万/ $\mathrm{m}^2$以上。 ### 土地市场展望（2026年） - **L型筑底**：土地市场将进入“L型”筑底阶段，成交量和价格趋于稳定。 - **控增量**：36个月去化周期红线将严格执行，人口净流出城市供地将受限。 - **去库存**：专项债收储规模有望扩大，用于土地储备和保障房收购。 - **优供给**：土地供应将向“好房子”倾斜，出现更多“带方案出让”和“设计竞赛定标”模式。 - **二级市场与城市更新**：将成为房企新战场，政策将鼓励存量土地盘活和城市更新项目。 ## 总结 2025年土地市场整体呈现缩量提质的态势，政策调控与市场调整共同推动行业向高质量发展转型。未来，土地市场将更加聚焦于核心城市与优质地块，存量盘活和城市更新将成为重要发展方向。对于房企而言，需要转变拿地逻辑，聚焦核心区域，提升产品与服务，以适应新的市场环境。