> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 7月房地产债券月报总结 ## 核心内容 2026年7月房地产行业整体表现呈现销售和融资双降趋势，部分房企销售数据下滑显著，土地市场成交额和溢价率均有所下降。与此同时，房地产债券市场出现利差走扩现象，但央国企地产债利差处于历史低位，市场分化趋势显现。政治局会议对房地产市场保持稳定表述，北京等地政策放松，行业仍处于托底防风险阶段。 ## 主要观点 - **销售表现**：7月新房销售面积和销售额环比下降，但同比微增。一线城市销售面积同比上升，而三线及以下城市销售面积同比下降显著。重点房企销售数据普遍下滑，仅少数企业如中海地产、招商蛇口、保利置业等同比小幅增长。 - **土地市场**：全国住宅性质土地成交面积和金额同比下降，溢价率环比下降，流拍率可能上升。分城市能级来看，三四线城市土地成交额累计同比降幅较大。 - **融资情况**：7月地产境内债净增量为负，非国企净增为负，国企净增为正。美元债发行量为零，净增也为负。四季度境内债到期回售规模环比和同比均下降。 - **二级市场走势**：房地产行业利差整体走扩，尤其是AA-隐含评级债券利差扩大明显。美元债指数当月回报率为正，但投资级表现弱于高收益债券。 - **投资建议**：建议维持头部及中等资质地产债的中短久期配置，优质央国企地产债利差可能震荡下行，尾部主体仍面临利差走扩压力。 ## 关键信息 ### 销售数据 - **全国新房销售**：7月销售面积和销售额环比分别下降22%和19%，同比分别增长1%和8%。 - **分城市能级**： - 一线城市：销售面积环比-16%、同比+16% - 二线城市：销售面积环比-23%、同比+0% - 三线及以下城市：销售面积环比-31%、同比-4% - **重点房企销售情况**： - 中海地产：销售额同比+28% - 招商蛇口：销售额同比-12% - 保利置业：销售额同比+7% - 越秀地产：销售额同比-15% - 绿城中国：销售额同比-16% - 万科：销售额同比-55% - 龙湖集团：销售额同比-65% - 金地集团：销售额同比-42% - 新城控股：销售额同比-48% ### 土地市场 - **全国住宅性质土地成交**：7月推地面积3630万平米，环比-13%、同比-20%；成交面积2995万平米，环比-12%、同比-16%。 - **土地成交金额**：7月为1409亿元，环比-20%、同比-10%；1-7月累计同比-27%。 - **分城市能级**： - 一线城市：土地成交额累计同比-18% - 二线城市：土地成交额累计同比-40% - 三四线城市：土地成交额累计同比-14% ### 融资情况 - **境内债**：7月发行量379亿元，净增量-28亿元，其中国企净增10亿元，非国企净增-37亿元。 - **美元债**：7月发行量0亿美元，净增量-10.4亿美元。 - **到期回售**：四季度境内债到期回售合计867亿元，环比和同比均下降；美元债到期回售合计3亿美元，环比和同比均下降。 - **重点个券**：龙湖集团8月有10亿元境内债面临回售，11亿元境内债到期。 ### 二级市场走势 - **利差变化**：AA和AA-隐含评级超额利差均值分别扩大3bp和11bp，AA中珠江实业、AA-中华侨城集团和首开股份利差走扩显著。 - **美元债指数**：7月回报率+1.17%，投资级回报率-0.52%，高收益回报率+2.11%。 - **龙湖美元债**：美元债曲线上涨0-2美元至75-97美元区间。 ## 行业投资建议 - 建议关注头部及中等资质房企的中短久期债券，优质央国企地产债利差可能震荡下行。 - 尾部主体仍存在利差走扩压力，需谨慎对待。 - 政策层面仍以托底防风险为主，一线城市房价走稳，但需关注其持续性。 ## 风险提示 - 房地产下行超预期 - 出现超预期信用风险事件 ## 图表摘要 - **图表1**：70城商品住宅销售面积月度同比走势 - **图表2**：30大中城市商品房成交面积 - **图表3**：重点覆盖企业经营数据统计 - **图表4**：土地流拍率和溢价率走势 - **图表5**：全国住宅性质土地成交额 - **图表6**：房地产境内债发行和净增情况 - **图表7**：房地产境内债净增量分企业性质统计 - **图表8**：房地产美元债发行和净增情况 - **图表9**：房地产行业利差 - **图表10**：房地产美元债指数走势 - **图表11**：央国企地产债信用利差