> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 招商房地产行业分析总结 ## 核心内容概述 招商证券房地产组于2026年7月19日发布报告，对2026年1-6月房地产行业数据进行了深度解读，并提出对三季度中下旬房地产板块股票的配置建议。整体来看，行业各项指标持续承压，但部分指标出现边际改善，市场仍存在结构性机会。 --- ## 主要观点 ### 1. 销售表现 - **6月单月销售面积同比增速**为-14.3%，**1-6月累计同比增速**为-11.6%，较上月分别下降1.1pct和0.8pct。 - 6月销量同比负增速扩大，显示市场仍处调整阶段。 - **7月1-16日销量同比**进一步降至-3%，弱于6月整体水平，表明市场情绪仍偏谨慎。 - **城市更新**等政策进一步落地可能对房地产需求形成支撑。 ### 2. 开工与竣工 - **6月新开工面积同比增速**为-26.0%，**1-6月累计同比增速**为-23.4%，较上月分别下降1.4pct和0.8pct。 - 开工数据滞后反映土地成交变化，当前土地成交面积同比仍处低位，预计下半年新开工将维持底部震荡。 - **6月竣工面积同比增速**为-25.0%，**1-6月累计同比增速**为-23.7%，较上月分别下降5.0pct和0.3pct。 - 竣工数据滞后于销售2年，考虑到2024年下半年销量改善，预计2026年下半年竣工同比负增速或有所收窄。 ### 3. 开发投资 - **6月开发投资同比增速**为-24.4%，**1-6月累计同比增速**为-18.0%，较上月分别下降1.0pct和1.8pct。 - 由于施工规模收缩和房企施工意愿不足，开发投资持续承压。 - 销售市场热度回升对房企补货意愿的提振作用有限，难以扭转整体下行趋势。 ### 4. 资金来源 - **6月到位资金同比增速**为-25.1%，**1-6月累计同比增速**为-20.2%，较上月分别下降3.5pct和1.2pct。 - “国内贷款”同比增速快于“新开工”同比增速，显示房企融资环境依然紧张。 - “自筹资金”同比趋势与新开工回落同步，反映企业资金链压力。 - 销售类到位资金同比也处于回落状态，整体资金链指数仍处于历史低位。 ### 5. 房价与租金 - **70城新房房价环比**下跌0.15%，跌幅较上月收窄0.04pct。 - 一线城市新房房价环比上涨0.10%，二线城市持平，三线城市下跌0.30%。 - **70城二手房房价环比**下跌0.32%，跌幅扩大。 - 一线城市二手房房价环比上涨0.30%，二线城市下跌0.30%，三线城市下跌0.40%。 - **住房租金环比**上涨0.10%，同比下跌0.60%，租金回报率与房贷利率的息差仍偏大，对购房需求形成一定制约。 ### 6. 市场展望 - **二手房挂牌量**尚未消化至合理水平，市场趋势性扭转仍需时间。 - **政策预期**变化、**基本面改善**及**市场风格切换**可能成为推动市场反转的关键因素。 - **增量政策**或将在四季度至明年上半年落地，关注政策优化及执行力度。 - 建议**三季度中下旬**开始逐步加大对地产板块股票的配置。 --- ## 关键信息总结 | 指标 | 6月单月 | 1-6月累计 | 同比变化（较上月） | 备注 | |------|---------|-----------|-------------------|------| | 销售面积 | -14.3% | -11.6% | -1.1pct/-0.8pct | 市场仍处调整阶段 | | 新开工面积 | -26.0% | -23.4% | -1.4pct/-0.8pct | 滞后反应土地成交 | | 竣工面积 | -25.0% | -23.7% | -5.0pct/-0.3pct | 滞后反应销售 | | 开发投资 | -24.4% | -18.0% | -1.0pct/-1.8pct | 受施工规模收缩影响 | | 到位资金 | -25.1% | -20.2% | -3.5pct/-1.2pct | 融资环境仍偏紧 | | 新房房价环比 | -0.15% | -3.54% | 0.04pct | 一线城市微涨 | | 二手房房价环比 | -0.32% | -5.64% | -0.06pct | 二线城市跌幅扩大 | | 住房租金环比 | +0.10% | -0.60% | 0.20pct | 息差仍制约购房需求 | --- ## 配置建议 1. **关注业绩稳健、股息率较高的房企**，如\*\*\*\*、\*\*\*\*，具备长期配置价值。 2. **聚焦高能级城市**的房企，如\*\*\*\*、\*\*\*\*、\*\*\*\*、\*\*\*\*、\*\*\*\*，有望受益于政策优化和市场改善。 3. **关注新房及二手房市场量价潜在改善的标的**，如\*\*\*\*。 4. **关注政策催化下的机会**，如\*\*\*\*、\*\*\*\*、\*\*\*\*、\*\*\*\*，可能受益于市场风格切换和增量政策落地。 --- ## 风险提示 - 政策落地不及预期 - 供需关系改善不及预期 - 市场流动性改善不及预期 - 估值修复不及预期 - 房地产行业变化向上下游传导不及预期 --- ## 数据图表说明 - **图1**：统计局房地产行业数据简析，展示各项指标的同比变化。 - **图2**：6月70城新房与二手房房价环比变化，显示房价趋稳。 - **图10-11**：房管局7月1-16日销量同比变化，一线、三线回落，二线回升。 - **图21-22**：新开工与竣工滞后反应土地成交与销售变化。 - **图25**：房地产投资受施工规模和市场热度影响。 - **图26**：6月商品住宅开工未售去化周期为24.5个月，较上月下降0.1个月。 - **图33-34**：国内贷款与自筹资金同比均回落，反映融资环境紧张。 - **图41-42**：6月新房房价环比上涨城市数量增加至20个，同比上涨城市数量维持3个。 - **图45-46**：住房租金环比上涨0.10%，同比下跌0.60%，租金回报率与房贷利率的息差仍制约购房需求。 --- ## 总结 综上所述，2026年上半年房地产行业各项指标持续承压，但部分数据出现边际改善。市场仍处于调整阶段，二手房挂牌量未消化至合理水平，政策优化与执行力度或成为未来关键变量。建议投资者从三季度中下旬开始逐步增加房地产板块配置，重点关注业绩稳健、股息率高、聚焦高能级城市的房企，以及受益于市场改善的标的。同时，需关注政策落地节奏、市场流动性变化及行业传导效应等风险因素。