2021-09-17-贝壳研究院-_轻质_时代已成过往_品质_兑现才是王道_10页_1mb

房地产政策总结：从“轻质”到“品质”时代

近年商品房合同纠纷激增，政策已全面转向提升项目品质，倒逼房企重视产品力。

根据贝壳研究院数据，2017年至2020年全国商品房购买合同纠纷累计达49万余起，2020年达15万余起，呈明显上升趋势。为减少购房纠纷，多地从土地获取、施工建设及销售管理三个阶段出台了以“提升品质”为核心的调控政策，标志着房地产行业从“高周转、轻质量”转向“重品质、强监管”。

---

一、土地获取阶段政策：建设品质与企业资信成为标配

• “竞品质”政策分类与落地：

  • 三类调控政策：“提品质”主要出现在二三线城市，条款模糊；“定品质”在强二线城市明确项目质量标准并前置到土地出让环节；“竞品质”则在一线城市要求企业提供绿色建筑、装配式建筑等方案。
  • 北京、杭州等一线城市的实践经验：北京土拍首次引入“竞高标准商品住宅建设方案”，住建部于2021年7月号召全国推广。杭州2021年7月的“竞品质”试点采取“线下品质竞拍+线上地价竞价”的双阶段方式，引导开发企业源头提供高品质产品。

• 房企资金资信管控：

  • 国家层面调控：2021年下半年重点房企买地金融被纳入监管，地价款不得超过年度销售额的40%，旨在减少房企因资金紧张导致的工程质量问题。
  • 城市落地措施：
    • 成都：限制“踩三道红线”或存在严重失信行为的企业参与土地拍卖。
    • 南京：提高开发商资质及保证金门槛，确保企业具备履约能力。
    • 杭州：将资金门槛设为“5000万元保证金+20%起始价的竞买保证金”。

---

二、施工与装修阶段政策：精装验收升级，智能家居普及

• 精装修政策演进与标准提升：

  • 政策基础：住建部2017年4月要求到2020年新开工全装修成品住宅占比达30%，多地陆续跟进。
  • 具体措施：
    • 宁波（2019年）首次推出购房人监督机制。
    • 武汉（2019年）明确精装修标准可申请贷款。
    • 海南（2020年）实施分户验收制度：分户验收不合格将无法通过竣工验收。

• 最新政策与配套要求：

  • 成都（2021年）：要求精装修住宅安装智能家居系统，包括入户门锁、燃气监控等智能设备。
  • 银川（2021年）：要求配套设施同步建设，明确“开发一片、配套一片”的标准，并提出“高质量居住理念”。

---

三、销售管理阶段政策：样板房机制与现房销售推广

• 样板房规范化管理：

  • 时间要求：浙江、武汉、成都等城市规定，样板房自集中交付起不得少于3个月，允许在通过住建部门检查后关闭样板房。
  • 北京（征求意见稿）：要求交付样板间装修标准与预售合同保持一致，并在竣工验收前开展至少两次工地开放日活动。

• 现房销售政策明确化：

  • 政策背景：杭州自2021年7月推出第二批现房销售试点，土地出让时明确销售限价，并要求商品住房必须进行竣工备案和政府监管。
  • 此前实践经验：
    • 深圳、重庆、海南等城市均有试点现房销售历史。
    • 杭州2017年首次提出现房销售规定：当时规定溢价率达50%时商业住房须待取得不动产登记证后销售，但缺少限价机制，之后暂停执行。
  • 现状与展望：现房销售模式兼顾客户权益与企业融资周期，现房销售规则逐渐明确，未来将在更多城市推广。

---

总体趋势

各城市因地制宜推出不同层级的品质类政策，呈现“高标准”“可量化”“全链条监管”特征，不仅限于住宅、装修及配套设施，还包括环保要求与企业信用考量，旨在从根源降低商品房交易纠纷，提升行业整体水准。

未来随着城市间政策协同加强，提高房企准入门槛、回归项目本质“好房子”的高品质发展路径将成为市场共识，推动房地产行业从“量”向“质”的转变。