> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 上海收储二手房具备重要信号意义 # 核心观点 # 我们与市场不同的观点： 1、近期部分城市成交出现回暖迹象，但我们认为不能简单的将此认定为市场的止跌回稳。我们认为目前两类政策会有作用：一是降息、贴息类影响购房资金成本的政策；二是收储、拆迁、以及救助负债的企业和居民主体等直接投放大量资金的政策。2026年重点关注房地产相关政策力度。 2、关于上海推进二手房收储，一些投资者认为，受限于收购价格，居民参与意愿可能不足，并且认为本次收储规模相对于庞大的二手挂牌“存量”来说可能过小，难以扭转信心。但我们认为更重要的是政策所带来的信号意义，在房价经历深度调整的当下，上海试点市场化收购“老破小”，相当于为特定资产提供退出渠道，并重塑“价格锚”，有助于稳定价格预期；若收储范围未来继续扩大，有望形成信用托底杠杆，显著改善市场信心。 # $\bullet$ 具体事件评述： # 上海收储二手房有助于疏通置换链条，同时具备重要信号意义。 2月2日，中国建设银行上海市分行宣布，将对上海市试点收购二手住房用于保障性租赁住房项目提供全周期金融支持。浦东新区、静安区、徐汇区作为试点区，首批拟收购房源聚焦房型匹配、配套成熟、交通便捷等特征。 # 我们认为，此次上海推进收储二手房的背景主要包括两方面： 1）自去年下半年，上海二手房挂牌量出现环比回落，抛压高峰正在过去。2）根据多家房产经纪平台，上海核心区部分房源租金收益率已超过 $2.50\%$ ，高于10年期地方专项债的融资成本。 此次收购通过提升区位优质的“老破小”流动性，有助于释放改善性购房需求。根据三区试点方案，收购对象为置换链条最底层的“老破小”，例如，浦东区将优先收购内环内2000年以前、单套面积 $70\mathrm{m}^2$ 以下、总价不高于400万元、产权清晰的二手房。参与收储的业主取得的是“房票/专用资金”，需按规则用于在本区内购买新房。“卖旧买新”闭环机制在一定程度上有助于疏通一二二手房置换链条。 我们认为“以旧换新”关键在于市场化收购与运营的挑战。值得强调的是，收储二手房面对的是C端业主，收购价格、协商成本和周期等可能会高于收购开发商的存量商品房。另外，由于收购房源分散于不同居民社区，地方政府在将其转化为保障性租赁住房后，如何有效进行市场化运营管理是一大挑战。因此我们认为对于此次收储规模不宜有过高预期。 但是，我们认为此次上海收储二手房更重要的是其信号意义。在房价经历深度调整的当下，上海试点市场化收购"老破小"，相当于为特定资产提供退出渠道，并重塑价格锚"，有助于稳定价格预期；若收储范围未来继续扩大，有望形成信用托底杠杆，显著改善市场信心。 # 投资建议与投资标的 2026开年稳预期信号持续强化，建议重点关注今年相关政策出台的节奏与力度。具体节奏观察基本面走弱的程度，逆周期出台。但我们建议左侧布局。 # 我们认为，以下三类标的有望获得超额收益： 1、优质开发商：历史包袱轻、积极调仓或已重仓核心城市（销售增长预期高、项目利润率有望边际向好）、减值计提较充分（利润侵蚀担忧减轻）、涉及优质非房业务（第二增长曲线想象空间）。 2、商业地产运营：购物中心行业具有马太效应，头部商场在经济放缓环境下依然能够稳健增长。轻资产商管则兼具具备安全性+成长性+红利性。 3、房产经纪平台：平台化发展构筑规模和品牌优势，有较强的议价能力。政策兑现或市场复苏，经营杠杆将带来较大的业绩向上弹性。 风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险加剧。 行业评级 看好（维持） 国家/地区 中国 行业 房地产行业 报告发布日期 2026年02月11日 证券分析师 赵旭翔 执业证书编号：S0860521070001 zhaoxujiang@orientsec.com.cn 0755-82819271 孙怡萱 执业证书编号：S0860525110002 sunyixuan@orientsec.com.cn 021-63326320 # 相关报告 <table><tr><td>“三道红线”目前约束意义已不大</td><td>2026-02-03</td></tr><tr><td>近期市场有所回暖，持续性仍需观察</td><td>2026-01-26</td></tr><tr><td>稳预期信号增强</td><td>2026-01-20</td></tr></table> # 指数跟踪与房地产市场销售情况 市场：第6周房地产板块指数强于沪深300指数。房地产指数（申万）周度涨幅为 $0\%$ ，房地产板块较沪深300指数相对收益为 $+1.3\%$ 。 销售：第6周新房销量较第5周略减，二手房销售较第5周略减。30城新房销售成交面积138万方，较第5周减少 $3\%$ ；从年初至今累计同比减少 $7\%$ 。18城二手房销售1.6万套，较第5周减少 $4 \%$ ；从年初至今累计同比增加 $35\%$ 图1：2026年前6周30城新房单日成交7天移动平均累计同比下降（万方） 数据来源：Wind，东方证券研究所 图2：2026年前6周18城二手房单日成交7天移动平均累计同比增长（套） 数据来源：Wind，东方证券研究所 # 风险提示 1、地产逆周期政策不及预期。当前市场对政策放松的预期较强，如果中央或地方政策超预期收缩将影响市场情绪。 2、销售大幅下滑。由于楼市进入需求收缩期，销售增长可能不达预期，从而影响开发商的周转能力和盈利能力。 3、房企信用风险加剧。如政策和销售等不及预期，个别房企因刚性债务无法兑付发生信用违约，从而拖累整个板块表现。 # 分析师申明 # 每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的研究分析师在此作以下声明： 分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断；分析师薪酬的任何组成部分无论是在过去、现在及将来，均与其在本研究报告中所表述的具体建议或观点无任何直接或间接的关系。 # 投资评级和相关定义 报告发布日后的12个月内行业或公司的涨跌幅相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅为基准（A股市场基准为沪深300指数，香港市场基准为恒生指数，美国市场基准为标普500指数）； # 公司投资评级的量化标准 买入：相对强于市场基准指数收益率 $15\%$ 以上； 增持：相对强于市场基准指数收益率 $5\% \sim 15\%$ 中性：相对于市场基准指数收益率在 $-5\% \sim +5\%$ 之间波动； 减持：相对弱于市场基准指数收益率在 $-5\%$ 以下。 未评级——由于在报告发出之时该股票不在本公司研究覆盖范围内，分析师基于当时对该股票的研究状况，未给予投资评级相关信息。 暂停评级——根据监管制度及本公司相关规定，研究报告发布之时该投资对象可能与本公司存在潜在的利益冲突情形；亦或是研究报告发布当时该股票的价值和价格分析存在重大不确定性，缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确投资评级；分析师在上述情况下暂停对该股票给予投资评级等信息，投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该股票的投资评级、盈利预测及目标价格等信息不再有效。 # 行业投资评级的量化标准： 看好：相对强于市场基准指数收益率 $5\%$ 以上； 中性：相对于市场基准指数收益率在 $-5\% \sim +5\%$ 之间波动； 看淡：相对于市场基准指数收益率在 $-5\%$ 以下。 未评级：由于在报告发出之时该行业不在本公司研究覆盖范围内，分析师基于当时对该行业的研究状况，未给予投资评级等相关信息。 暂停评级：由于研究报告发布当时该行业的投资价值分析存在重大不确定性，缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确行业投资评级；分析师在上述情况下暂停对该行业给予投资评级信息，投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该行业的投资评级信息不再有效。 # 免责声明 本证券研究报告（以下简称“本报告”）由东方证券股份有限公司（以下简称“本公司”）制作及发布。 本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告的全体接收人应当采取必要措施防止本报告被转发给他人。 本报告是基于本公司认为可靠的且目前已公开的信息撰写，本公司力求但不保证该信息的准确性和完整性，客户也不应该认为该信息是准确和完整的。同时，本公司不保证文中观点或陈述不会发生任何变更，在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的证券研究报告。本公司会适时更新我们的研究，但可能会因某些规定而无法做到。除了一些定期出版的证券研究报告之外，绝大多数证券研究报告是在分析师认为适当的时候不定期地发布。 在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议，也没有考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用，并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请。 本报告中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的收入可能会波动。过去的表现并不代表未来的表现，未来的回报也无法保证，投资者可能会损失本金。外汇汇率波动有可能对某些投资的价值或价格或来自这一投资的收入产生不良影响。那些涉及期货、期权及其它衍生工具的交易，因其包括重大的市场风险，因此并不适合所有投资者。 在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任，投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。 本报告主要以电子版形式分发，间或也会辅以印刷品形式分发，所有报告版权均归本公司所有。未经本公司事先书面协议授权，任何机构或个人不得以任何形式复制、转发或公开传播本报告的全部或部分内容。不得将报告内容作为诉讼、仲裁、传媒所引用之证明或依据，不得用于营利或用于未经允许的其它用途。 经本公司事先书面协议授权刊载或转发的，被授权机构承担相关刊载或者转发责任。不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 提示客户及公众投资者慎重使用未经授权刊载或者转发的本公司证券研究报告，慎重使用公众媒体刊载的证券研究报告。 # 东方证券研究所 地址： 上海市中山南路318号东方国际金融广场26楼 电话： 021-63325888 传真： 021-63326786 网址： www.dfzq.com.cn